2.国内外积累的住房经验和教训

对每章详述的个体国家和地区进行比较分析，可以方便我们更好地理解国内外住房政策。本书结尾篇章还会将这些个体的住房经验与国际研究发现和住房政策经验进行对比，这也是本书初心所在。

2.1 西方经验

凭借半个世纪以来不断完善的分析工具，我们如今能够更好地评估国家级别或者地方层面的住房市场表现以及住房政策质量。然而数据的覆盖范围颗粒度、可比性、及时性和一致性都依旧很难保证，获得真实可靠的同一国家各大城市多年间住房数据依旧绝非易事，跨国数据的获取和对比则更是难上加难。所幸随着“智慧城市”等信息技术渐渐走出实验室投入商业用途，正在进行信息技术快速升级的国家的数据收集情况已经有所好转。

在第二章“用技术驯服房地产泡沫”当中， 爱德华·格雷瑟(Edward Glaeser)颇具前瞻性地讨论了如何应用新信息技术以稳定美国城市房价、避免房产市场泡沫。他列举了促进房价自动化评估的一系列新技术机会，阐述了房地产评估集中化带来的稳定效果，还有家庭、地方政府财政和贷方信用风险管理能够从中获得的益处。

西方各国住房制度的体制安排、需求特征和供应结构纷繁多样，尽管我们用了三章(第二章~第四章)的篇幅对其进行讨论，仍然不足以展示西方住房体制的全貌。单从租房人和房屋自住者之间不同的租买方式选择这样一个指标，就可见各国之间的迥然差异。因此，这三章对北欧各国、荷兰、英国和澳大利亚住房的讨论更像是在提醒读者： 西方国家住房制度是何等多样性。另外，这三章所重点关注的住房制度的维度也有所不同。

北欧在二战后因其新颖的福利模式闻名于世，全面的福利和服务弥补了竞争激烈、追求高效的资本主义生产体系的缺陷。高额累进税让收入不平等的情况很少出现，也成为这种全面福利制度的重要资金来源。然而，丹麦、芬兰、冰岛、挪威和瑞典这5个北欧国家后来却又与理想的北欧模式出现偏差，甚至在2009年全球金融危机后与之渐行渐远。

这些国家虽然有着相似的福利水平，但其住房政策却不尽相同。尽管如此，第三章“关于住房政策发展的思考”中，汉努·鲁纳瓦拉(Hannu Ruonavaara)援引的北欧比较研究发现，这5个国家的住房制度都经历了4个可以类比的历史发展阶段，即引入开始阶段、建设阶段、管理阶段、公共裁员/私有化阶段，并以芬兰为例对这4个阶段进行了详细介绍。公共紧缩显然不是住房政策历史的终结点，接下来还会发生什么呢？

作为唯一一个在人口密度上可与东亚各国相提并论的西方国家(约500人/平方千米),¹荷兰的案例对中国而言极具借鉴意义。其城市的运转接近超级大都市的模式，许多人跨城市(而不是在城市内部)通勤；土地租金与房价的空间动态也和中国19个特大城市有可比性。在第四章“荷兰的房价、地租和集聚效益”中，科恩·N．图林斯(Coen N.Teulings)重点介绍了整个荷兰不同时期住宅房地产的土地租金水平和发展动态。

荷兰的数据库囊括了1985—2013年其全国范围内百万条的房价交易数据。这些数据显示，在荷兰这样一个人口稠密而国土面积并不算大的国家，不同地区的土地租金依然相差甚远： 阿姆斯特丹运河区土地租金高达3500欧元/平方米，而东北部与德国接壤的地区只需17欧元。这些价格差异中的77%能通过回归分析进行解释，集聚效益为荷兰GDP所做的贡献占到了3%。在人口增长仍持续强劲地区，现有的空地仍然颇具开发价值。第四章从私营和公共两个角度探讨了荷兰新住宅房地产的建设原则。

世界各国的土地利用和城市规划都受到私人活动的公共溢出效应的影响，这一现象被经济学家称为“市场失灵”。不过，当城市规划未能实现既定目标或效率、增长、选择、环境可持续性等广泛目标时，背后的原因也许是“政府失灵”(Bramley,Bartlett和Lambert,1995)。由于“政府失灵”使得住房政策引发意料之外的后果从古至今都时有发生，我们之所以进行住房政策的对比研究，就是希望能更清楚地了解、理解并预见这种“失灵”。伴随着快速的城市扩张进程，世界各地的城乡接合部(城乡土地间有机形成的或人为划定的物理边界)都正在经历重大变化，城市边缘自然和半自然土地风貌纷纷转化成形态各异的人工建设环境。为了遏制城市的无序蔓延扩张，越来越多的地区将城乡接合部列为环境和景观保护措施及规划法规关注的重点。

世界各国在发展用地可获得性以及住房、工业和服务用地需求等方面也存在差异。在第五章“绿化带、边缘地带和城市蔓延”中，盖伊·M．罗宾逊(Guy M.Robinson)聚焦于英国和澳大利亚城郊边缘地区日益突出的土地和住房压力，并以英国的绿化带政策为起点，总结了城市边缘地区的最新发展动态。他特别指出了最近出现的“边缘土地”的现象： 人们不得不在之前并未规划开发的土地上超量建设越来越多的房屋，导致土地利用杂乱无章。

罗宾逊还介绍了英国拥有70年历史的绿化带系统，并谈及了最近试图“松绑”绿化带的土地规划新举措。绿化带系统的实施是为了严格明确地区分城市和农村的用地规划，突出城乡之间的交界地带，限制城市在其边缘范围的膨胀。即使在像澳大利亚这样公认的土地资源丰富的国家，人们也开始担心住房开发挤占优质农田。越来越多的游说团体主张环保优先，认为经济增长应通过城市密集化实现，而不应依赖于更多远离城市中心的离散式开发。

在介绍这一现行国际土地利用经验后，罗宾逊继而讨论了中国建造大量“新城”及建立中国版绿化带系统的可能影响。同时他也提到了中国特有的情况，包括农地保护问题，地方政府在鼓励城市发展过程中扮演的角色，以及城乡接合部缺乏与用地区划相关的严格执法，等等。

2.2 东亚住房经验²

中国、日本、韩国和新加坡等东亚经济体有着与西方经济体不同的社会文化特征： 悠久的中华传统对公私体制以及行为规范都产生了深远而持久的影响(包括高水平的人力资本)；农村人口密度和全国人口密度双高；“发展型国家”的理念都在其经济腾飞的几十年间的政策制定和实施中发挥了关键的作用(Wade,2004)。今天，在全球190多个国家中，包括中国在内的这几个东亚经济体所创造的住房产值占据世界住房产值的三分之一还多。

东亚住房体系的特点之一是政府干预程度远比西方要高，主要体现在用地监管、住房建设、地产开发流程和住房融资这4个关键领域。长期以来，东亚住房政策都非常关注房屋所有权，只有中国台湾采取了基于市场的不干预政策。但显而易见的是，这些经济体的住房制度也绝非完全相同。由于存在路径依赖，形成于经济腾飞、高速城市化时期的住房制度，在几十年后的今天仍然显示出这些地区各自体制的印记。

住房与经济间的双向互动对这些拥有庞大住房体系的东亚经济体的稳定性至关重要。有证据表明，东亚住房市场周期的持续时间和深度都与西方有着很大差别(Renaud,Kim和Cho,2016)。这一地区的房市定价效率明显更高，房产繁荣的持续时间因此较短，回归长期价格趋势的速度也就更快。

1997—1998年亚洲金融危机期间，东亚住房制度都曾遭遇过猛烈冲击。从中吸取教训后，东亚经济体迅速成为宏观审慎政策领域的先行者，长期保持着经常账户盈余。这些宏观审慎政策还成功地抑制了东亚住房市场在2008—2009年全球双重危机后的反应，与美国、西班牙和爱尔兰所遭受的破坏性影响相比较而言，东亚房市顺周期的低迷不仅持续时间短，程度也不深。相较于1997—1998年的亚洲金融危机时期，东亚地区的房价变动联动性在全球金融危机期间似乎有所升高。这一现象可能反映了金融市场全球化导致的连通渠道增多，以及整个亚洲地区贸易和供应链更进一步的融合。

受到老龄化、家庭空间偏好改变、经济增长放缓、环境约束增加以及城市新社会经济制度等因素的相互作用，日本率先迈入了新住房时代，其房产市场的发展也因此格外令人关注。除了需要应对上述挑战外，日本还曾在1991年经历了史上最严重的金融危机，当年房市大泡沫下的房价崩盘使得日本经济在此后的20多年间深陷长期通货紧缩周期，一直徘徊不前。

大泉荣治(Eiji Oizumi)在第六章“日本大都市的土地和住房市场动态及住房政策”中分析了后泡沫时代日本大都市在土地、房市及社会住房动态方面的重大变化。他首先概述了20世纪90年代到21世纪10年代中期日本经济的主要发展及对城市的直接影响，随后又从理论和实证两方面解释了日本城市住房独特的社会经济动态和空间关系。他所提供的条理分明的最新证据印证了日本住房市场的问题，也解释了房市中泡沫形成、破灭以及此后经济长期停滞的原因。1991年房地产泡沫破灭后，各地方的土地政策和城市规划都经历了大量放松管制和去中心化的过程。

令大泉荣治担忧的是，日本各城市日渐突出的住房分化趋势，还有部分细分市场持续增长而其他细分市场停滞不前将导致空间差别日益扩大，因此使得存量住房内部质量差距悬殊，尤其是出租房存量普遍质量低劣。集约型的社会住房政策可以解决这些差异，也有助于社会更有效地回收优质住房存量——不过这种政策能否真正实施还取决于中央政府是否有足够财力来恢复社会住房补贴。

在第七章“韩国住房市场动态和政府角色”中，河晟奎(Seong-Kyu Ha)从历史和城市规划的视角回顾了韩国在工业化和城市化速度最快的50年中经历的住房制度演变和转型。围绕中央政府房价管控这一主题，他对不同时期韩国不同城市住房公平性的演变进行了讨论。

在河晟奎介绍的历史概况基础上，文卓、金庆焕、朴秀珍(Man Cho、Kyung-Hwan Kim、Soojin Park)和承东佑(Seung Dong You)所撰写的第八章“韩国的土地和住房供应体系演化、评估和经验”，信息翔实地阐述了20世纪60年代以来韩国住房制度演变背后的力量以及住房制度的运行机制。他们聚焦于韩国住房制度中那些影响土地供应、基础设施开发建设、融资机制以及需求侧房屋分配的重要机构建设因素和显著特征，为我们展示了整个韩国住房体系是怎样确立其雏形，以及此后又经历怎样4个阶段的演变过程。

韩国住房机制演变的第一阶段是20世纪60年代早期到80年代中期。

第二阶段则相对较短，始于20世纪80年代中期的住房供应大规模扩增，结束于1997—1998年的亚洲金融危机，韩国的家庭数量与住房单元数量正是在这个阶段达到了总体平衡。当时的建筑公司普遍采用预售合同的方式为自己的建设项目融资，直到第二阶段的后半阶段(1993年)，韩国才有保护普通家庭免受合同履行失败风险的计划推出。作为1997—1998年亚洲金融危机期间受冲击最严重的4个亚洲国家之一，³与泰国和印度尼西亚不同，韩国的住房和房地产行业并没有受到危机的直接影响，但是住房供应和价格先是都急剧收缩，此后又经历了快速的“V”形复苏。

1997—1998年亚洲金融危机和2008—2009年全球金融危机之间的10年是韩国金融自由化和房地产管制放松的第三阶段。现有住房制度的风险性质及其所有组成部分的稳定性已经发生变化，文卓等人指出了现有住房机构应如何适应当前由市场需求驱动的住房制度。

最后，韩国住房制度的第四阶段，始于2008—2009年全球金融危机。这场危机对韩国住房数量的影响很小，持续时间也不长。

与其他国家息息相关的一件大事，是2009年后的五大结构性变化大大地改变了韩国家庭对投资住房的期望，因而也改变了住房需求的构成，同时也导致大家越来越少使用传贳(chonsei)⁴合同——韩国独有的、在社会上广为使用的一种租赁形式。除了韩国住房制度的演变外，文卓等人还提供了一些绩效指标，用以追踪50年间住房制度演变过程，以及简要评估现已成熟的这一制度的公平程度与效率水平。

过去50年间在住房政策上取得了巨大成功的新加坡现如今已然成为国际住房政策比较研究中重点讨论和学习的对象。然而在1965年8月突然被迫脱离马来西亚联邦(新加坡曾是成员国之一)成为没有自然腹地的独立国家时，没人可以预见新加坡日后能够取得的成功。彼时，新加坡的后殖民经济状况混乱不堪，马来人、华人、印度人和其他民族间的关系也到了剑拔弩张的状态。在这样脆弱而严峻的形势下，1959年才开始执政的年轻政府得出重要的战略结论：只有使人人有房可住，民众才会以社会经济成功为己任，新加坡才有发展的可能。就这样，新加坡成了唯一一个从最开始就全面积极地将住房纳入整体发展战略的东亚国家。到如今，正如潘淑莹(Sock Yong Phang)描述的一样， “总人口560万人，占地面积720平方千米的全球化的多民族城市国家新加坡，成功地建立起了居民保障性住房的框架，实现了高达91%的住房自有率”(Phang,2018)。

在第九章“通过住房政策建设平等和包容的城市”中，潘淑莹首先回顾了二战后的一系列经济思辨及收入与财富不平等加剧的证据，用空间信息详尽的最新定量比较数据展示了新加坡城市的公平性和包容性。之后她介绍了一些对新加坡住房体系的发展和表现起到关键作用的相互关联的住房政策。新加坡有着全世界最好、最平等的住房财富分配体系，拥有住房财富最少的那40%新加坡公民在总住房财富中的占比是其他经济合作与发展组织国家同一指标的5倍。然而，任何社会经济系统都不是静止不变的，新加坡也未能逃脱2009年全球金融危机后的诸多压力。在第九章末尾，潘淑莹介绍了眼下新加坡国内关于社会保护主义的辩论。

接下来将眼光转向国内。中国台湾地区的例子有力地证明了几十年来仅仅着眼于房屋所有权的住房政策会导致怎样意料之外的后果和高昂的社会经济成本。相反，国际经验中的那些住房更关注住房服务的消费、在房屋所有权问题上不偏不倚的政策则往往能够避免这些问题。这说明住房政策的设计和实施应当从公民家庭的利益出发，而非倾向于让房地产行业公司受益。

在第十章中，彭建文(Chien-Wen Peng)、谢伯明(Bor-Ming Hsieh)和张振宇(Chin-Oh Chang)以“台湾地区的房价、住宅流动性和住宅政策”为题，为我们介绍了台湾地区住房体系的最新情况。台湾地区有着整个东亚地区最为彻底的市场导向型住房制度，20世纪70年代以来，在东亚所有经济体中只有它的四次住房市场周期真正完全由需求驱动。在台湾经济增长腾飞的时期，住房并不是其优先发展的重点对象(Chang和Chen,2012)。与其他东亚经济体不同，台湾将亨利·乔治的土地税收原则奉为圭臬，任何的法律条例和监管行为都被限制在基于其制定的框架之中，政府对房市的干预因此非常有限。不过，也正是因为对这些土地税收原则深信不疑，台湾在20世纪60年代免除了对住宅房产征税，这个在当时看上去不会造成什么大问题的决策却出人意料地导致了现如今不容小觑的后果。

彭建文等人认为，台湾以前青睐房屋购买的政策和间接补贴计划，没有区分自住买房和投资炒房，因而造成了众多不合理的现象，例如： 高房价收入比，高房屋所有权比例(80%以上)，高房屋空置率(20%以上)，还有剩余租赁市场规模极小且质量堪忧的问题。2009年全球金融危机后的房价飙升在台湾导致了住房可支付性的严峻困境，居民生活质量因此下降，住房流动性也降低了不少。

与其他地区的情况一样，台湾的年轻人成为房市的主要购买力，住房分化趋势也正在不断加强；为了提高买房的可能性，许多家庭被迫降低住房标准——这些正是台湾民众对住房市场改革表现出强烈诉求的原因。过去20年来，台湾当局一直将房地产业视为经济增长的主导产业，许多房地产开发商都是执政党的重要资助人，因此他们有能力影响政府的住房政策和战略，并从中获取巨额利润。而政府在住房政策改革方面不仅行动迟缓，做出的努力也十分有限。针对这种情况，Peng等人建议： 政府应加快城市更新计划的实施，增加社会住房的单元数量，保障出租房市场，改革房地产税收、房地产产业管理和房地产金融，早日实现台湾“人人住上体面房”的政策目标。

在城市土地供应与非住宅用地的实际偏好、寡头垄断的房地产行业行为、住房政策满足收入排名末尾40%人群需求的能力，特别是年轻群体的需求等领域，中国香港特区的二元住房机制对中国内地一、二线城市而言很有借鉴意义。不但如此，香港住房数据记录的翔实程度也居世界先列，许多具体的细节问题因此都有据可循。香港住房体系的二元化可以从2016年的人口普查结果中一窥端倪，46%的人口住在公共住房里(其中公租房占31%，有补贴的自住房占15%)，剩下54%的人口则住在私有住房里(租房占比21%，自住屋33%)。

在第十一章“香港特别行政区二元住房体制面临的挑战”中，赵丽霞(Rebecca L.H.Chiu)分析了香港住房制度所面临的与日俱增的压力。受2009年全球金融危机影响，全球许多城市都出现了住房分化的现象，但香港特区的分化趋势尤其严重且越发明显。赵丽霞探讨了香港二元住房制度管理面临的“显性”与“隐性”挑战。2008—2009年全球金融危机后，香港高居全球之首的房价令人难以负担，年轻一代对住房的消费标准也随之下降。“显性挑战”指的是在二元体系下，想要通过公共政策维持六大主要住房层级间最低水平的住房流动性颇为艰难。

“隐性挑战”是指导致房价过高和供给不足的非住房结构因素。其中可能最重要，但最不常被讨论的一点是香港特区政府与寡头垄断的房地产业之间不谋而合，都有动机维持较高的住房价格。另一个关键的系统性偏差是1983年港元与美元挂钩后，香港的本地利率取决于美联储的政策，根本无法根据自身经济的周期状况进行利率调整。2009年全球金融危机后，美联储的零利率政策完全不符合香港蓬勃发展的经济状况，最终推动房价一再上涨。

赵丽霞选择了地理位置相近的深圳作为内地代表性城市与香港特区进行对比，两座城市用于抑制房价上涨的各项政策工具都在她的研究中得到了细致的比照。在对香港和内地一线城市住房制度的异同进行全面对比时，必须考虑很多结构性影响因素： 土地供应的结构和动态(非住宅用地往往受到青睐)；寡头垄断的本地房产结构；借“自由市场”的名义，香港银行与居民家庭之间的金融风险分配不对称；波动的住房市场下频繁交替进行的“冷热”干预；香港与内地城市的社会住房政策的对照；两地政府对于依赖“土地财政”的矛盾心态；房产投资之外，还有因缺乏其他替代性的投资产品造成的负面影响。无论是在香港特区还是中国内地的其他城市，以上大部分因素都在强化着城市住房分化的趋势。

经济发展与城市发展互为促进、密不可分。自1978年邓小平提出具有历史意义的改革开放政策以来，40多年间中国经历了翻天覆地的变化： 人均收入达到中等收入国家水平，经济体量直追美国。在迈向高收入经济体的征途当中，中国的增长转型极为关键同时也隐含风险。想要成功跨越这一发展阶段对大多数新兴国家来说都绝非易事，因此这一阶段也被许多发展经济学家称为“中等收入陷阱”。

世界上好多国家或地区都曾通过数十载的快速发展成功从低收入经济体迈入中等收入国家或地区行列，此后却纷纷陷入增长转型失败的困境。这种现象背后的原因乃是转型期的国家需要对过往的政治经济模式和做法进行重大调整，因此国家是否具备政治能力来采纳并持续推进体制和经济改革、保障高收入和先进发展就变得至关重要。如果缺乏这种政治能力，在过去几十年间曾发挥关键性积极作用的利益集团，出于担心自身经济地位在变革中受到损害，就可能跳出来反对不可或缺的改革。中东地区中等收入的土耳其、伊朗或沙特阿拉伯，拉丁美洲的阿根廷、巴西和墨西哥，东南亚的马来西亚和泰国都曾经历过类似的政治困境。而二战后东亚地区的日本、韩国、新加坡等，是迄今唯一一批跨过中等收入陷阱而转型成高等收入经济体的社会[国际增长委员会(Inter-national Growth Commission),2008]。

很多原因会使中国经济增长在转型期间有所放缓： 第一，中国经济正在寻求摆脱投资、出口推动型增长，转而更多地依靠拉动内需来实现再平衡。第二，中国城市化水平在2011年超过50%的城市化率、达到拐点，基础设施投资逐渐放缓，城市增长速度也随之放缓。第三个因素是过去10年信贷驱动的增长导致债务与GDP比率过高，目前迫切需要稳定金融体系，降低金融危机发生的风险。本书提到的影响住房制度的五大结构性变化也不容忽视。

考虑到转型期间经济增长放缓和环境压力剧增的可能，中国住房政策必须想办法从过去10年的发展模式中抽离出来，通过全面的调整以完成由量到质的转变，从经济效率、空间可得性、社会包容性和环境可持续性等方面综合提升住房产出质量。除此以外，住房政策还应当扭转或至少修正住房作为财富再分配的渠道继续为最富裕家庭添砖加瓦的局面。那么国际经验是否可以为上述政策调整领域提供借鉴呢？

刘志和刘颜在第十二章“中国大陆(内地)城市住房市场的挑战”中指出，虽然中国以增长为导向的住房政策大幅改善了大多数城市人口的住房条件，但也造成了一系列意想不到的经济、财政和社会后果。短期来看，为农民工家庭和新家庭提供住房仍是中国住房体系面临的主要挑战。当形成房地产大繁荣“黄金时代”的基础条件逐渐消失时，中国急需制定新的住房政策框架，将住房行业的发展重新带回到健康、可持续、能够快速响应需求的轨道上来。

第十二章提供了更多的具体信息。经过一系列的住房改革行动后，中国决定在1998年完成城市住房供给的市场转型。紧接着在2003年，政府推出的新经济政策将房地产业确定为国民经济的支柱产业之一，因此推动了住房市场的快速发展，直接导致2004—2013年房价大幅上涨。基于清华大学国家房价指数的研究，2006年第一季度至2010年年末，各大城市的房价年度实际增长率高达17%(Wu,Deng和Liu,2011)。在经济腾飞时期，中国的城市化与经济增长一齐达到峰值，这一“GDP与城市化之间的紧密关系”在其他许多国家和地区也得到了证实，但目前尚未明确两者之间“何为因，何为果”(Duranton, 2014)。

尽管发展最为活跃的大城市依然保持着对住房的强劲需求，房屋价格也持续上涨，但是在其他大部分城市里，人们对住房的需求已开始降温。不但如此，即使是在迅猛发展的大城市里，房价暴涨拉大了有房族和无房族之间的财富差距。第十二章分析了导致房市“黄金时代”大繁荣的一些关键因素，包括经济政策、土地政策、城市财政和保障性住房计划等。

为加深读者对中国住房的总体了解，王亚平在第十三章“中国大陆(内地)的人口迁移和城市住房市场动态”中提供了一个新的维度，强调了分析县级住房市场对充分了解中国住房体系的重要性。这一章特别关注了住房市场的动态以及人口流动对中国城市住房制度底层——县城的影响，这个级别的市场关系一般都较为简单，迁移形式也易于识别。基于对小城镇地方市场的研究分析，王亚平还讨论了市级以上住宅市场动态的一般特征，并指出了中国住房市场不同级别之间关联的重要性以及住房市场与人口迁移间的关系。这一章的第一部分简要回顾了中国城市住房市场的发展，重点介绍了政府管控下出现的新房建设和价格上涨的数个短周期。接着，作者以陕西省某县为案例，基于研究人员的多次实地考察、对住房开发进度的持续监测以及居民官员和开发商的访谈内容，分析了当地商品房的发展动态和市场状况。之后在这些发现的基础上对中国人口的各种流动模式及对城市住房市场的影响进行了探讨。

尽管住房市场波动和价格上涨是个世界性的问题，中国的城市住房市场仍显示出一些独有的特征。如前所述，中国住房市场的历史不长，是20世纪80年代末90年代初推出的一系列住房改革政策才将社会福利分房制度转向商业化。而且中国城市住房市场自从形成之后一直波动不断，一阶段建设猛增之后往往跟着的是又一阶段的增速放缓。这些时间短、程度浅的周期性调整的背后，正是过去一些年在“调控”和“救市”间频繁切换的政策制定者。一旦市场扶持政策在某年实施，就可能房市过热，由此一来国家又不得不颁布调控政策，然后就会导致价格增速放缓，房产开发活动和投资也随之减少。在韩国，分析人员将政府在房地产市场进行的类似干预称之为“冷/热水澡”住房政策。

尽管政府不断交替地推出上述调控和扶持政策，房价却依然持续上涨，最富裕的那些城市居民快速地积累起住房(和其他)资产。21世纪10年代，随着主要城市的商品房价格一涨再涨，北京、上海、深圳等中国一线城市已跻身全球住房最贵城市的行列(相对于收入而言)。与此同时，中国城市住房市场的发展与许多专家的预测不尽相同，而房价飙升在许多城市累积的问题愈发严重。亚洲金融危机期间，中国也没有像泰国、印度尼西亚、马来西亚和韩国(有些是危机触发点，有些是受影响的受害者)那样出现房市崩盘的情况。

过去一些年中国许多大城市的房价都快速上涨，但我们对推动价格上涨的原因又了解多少呢？房价主要是受到家庭需求因素的驱动，还是受住房供应结构的驱动，特别是土地供应这一块的影响呢？公众和学界对此的看法并不一致。部分观察者将价格上涨归因于强劲的住房需求，但也有另一些人认为政府对城市土地供给的垄断才是关键所在——这些问题在第十四章“中国大陆(内地)住房用地供应与房价——基于大城市的实证分析”中得到了高辉娜、刘志和龙越的重点关注。利用2000—2015年繁荣时期31座大城市的面板数据，几位作者分析了住宅用地供应对房价的影响以及土地供应对房价的影响机制。结果表明，样本城市的住房价格上涨不仅来自激增的强劲需求，也来自住宅用地供应的减少。他们还发现，住宅用地供应减少对房价上涨的影响，主要是因为住宅用地价格的上涨和公众对未来房价上涨的预期，而非新增住房数量的减少。

2.3 国内外经验在改善中国住房政策中的价值和用途

中国住房政策必须适应全新的、不乏风险的“增长转型”环境。在第十五章“对中国住房改革的建议”中， 爱德华·格雷瑟、赵丽霞、刘志和伯特兰·雷纳德总结梳理了过去40多年国际积累的住房政策领域的经验和教训，并且探讨了这些经验教训对改善中国当前住房政策的价值。⁵这一章节对于希望改善住房经济社会效益的政策制定者以及其他感兴趣于设计和实施新房政策的人而言至关重要。

针对政策制定者，这一章节指出了用于诊断国家或地方住房制度及制定住房政策的四大核心原则： 优先考虑住房消费而非资产所有权，促进广泛的住房可负担能力，始终同时考虑住房结构及其所在地理位置，还有促进产权中立性和稳健的租赁市场。另外，住房政策必须解决三个效率问题： 资源利用效率，补贴效率(需求侧与供应侧)以及土地利用规定的效率。一套运行良好的住房制度还应具备如下四个基础： 产权统一，规则透明，规划均衡有包容性以及自由的市场准入与竞争。这里总结的内容来自国际经验的综合，但还需强调的是，这个“路线图”并非万能方针，并不是其中的所有观点在所有住房背景下都适合。

第十五章的第二部分着重介绍了中国在当前增长转型期间需要考虑的政策行动，并根据实施难度，将其划分为两组。难度较低的制度性改革包括建立通用的财产登记和地籍制度、实施可通过互联网访问的区划和许可流程、借鉴关于联合所有权结构的国际最佳实践，以及改进用于需求侧补贴的信息系统。比较困难的制度性改革包括整合城乡土地所有权制、改革公有地产开发的相关制度、打破地方监管壁垒、降低地方住房供应的波动性，以及改变地方政府的财政结构，消除土地财政。而在城市规划的改革方面，较难实施的改革包括对城市长期变革进行规划、考虑采用其他的基础设施供应机制以及管理城乡土地融合过程。必要的住房金融改革则包括银行(贷方)采用动态房产价格评估来管理旗下资产，以及为居民退休储蓄提供除房地产之外更好的替代方案。

1 一批国际专家与中国金融和监管部门联合进行长达两年的分析和评估后，出具了本报告。

2 这一部分的比较要素均引自Renaud,Kim和Cho(2016)。

3 了解更多关于韩国和其他亚洲国家或地区如何度过亚洲金融危机的精彩内容，请参见Sheng(2009)。

4 编者注： 传贳，向房东一次性交付大笔押金不用再付租金，房东可用这笔押金进行投资来谋利，租期结束之后需全部返还。

5 第十五章包含了2016年5月国际城市大会后在香港举办的政策工作坊的研讨内容。