6.迈向更加完善的金融监管

房产价值评估对于银行监管工作同样至关重要。无论是在美国还是在中国，房地产通常都是金融资产负债表中的一个重要组成部分： 美国的消费者和中美两国的开发商都将其用作贷款的抵押品。2007年，美国的金融危机当中，正是这些房地产资产的价值暴跌，使得(持有大量房地产债券的)雷曼兄弟公司等具有系统重要性的金融机构接连破产，从而将整个美国银行体系置于危险之中。金融实体在房产行业的风险敞口，在其他地方也常会引起危机的发生。

由于我对中国银行监管知之甚少，因此本章只集中讨论了美国的银行监管体系。不过正所谓“他山之石，可以攻玉”，希望这一节的内容能对中国现在面临的问题提供一点借鉴。在美国，银行监管涉及的房产价值评估可以分为两种情况： 第一，抵押贷款的发放通常需要进行房产评估；第二，如果房地产相关资产成为资产负债表的主要部分，房地产估价就成了资产负债表监督中的关键。

银行监管的目标是保证贷款方在未来保持偿付能力，因此出于银行监管目的的房地产估价与出于土地征用或房产税征收目的的房地产估价稍有不同，在确定房产当下的价值之外，还需要对其日后的价值走向做出判断。合理的银行监管不但要预测未来房价均值，还需要考虑其可能的分布——房产的未来价值是否有很大概率显著低于现在的价值，正是银行监管估价中的要点问题。

一种自然的方法是先评估房屋现在的价值，然后再根据价格变动和价格风险的总体规律对其进行调整。不过，目前掌握的社区一级价格变化和波动的信息，还不足以让我们明晰社区价格的动态。然而我们对大都市地区级的价格变化已经有足够的了解，可以将其应用于估价过程之中。

Case和Shiller(1989)的记录显示，以年为单位统计的房价增量存在惯性。根据Glaeser等(2014)的记录，连续两年房价增量之间的相关系数可能高达0.7，也就是说，假如某大都市地区一年内房价涨了1000美元，那么下一年还将再涨700美元。Cutler、Poterba和Summers(1991)注意到房价在较长时间范围内存在均值回归。Glaeser等(2014)则发现平均回归系数约为-0.3，这意味着如果过去5年内房价上涨了1000美元，那么在未来5年内将下降300美元。

根据动态路径调整平均价格的大概步骤是先预期未来10年内的价格变化，然后根据这10年的加权平均值进行估价。如果监督机构指定了适当的贴现因子(表示为β)，则时间t时的加权平均价格可以是

其中表示根据动态预测模型t+i时的价格预期。假如过去五年房价增长率居高不下，同时惯性的作用并不显著的话，我们根据这种计算方法得到的估计结果将会相对较低。因为，在房地产泡沫已经渐渐形成的繁荣时期，这种方法可以压低房地产作为抵押品的价值，从而遏制进一步的信贷扩张。

值得注意的是，提供抵押贷款的银行通常不会从房价上涨中得到什么好处，因此低估房产价值对银行而言无伤大雅，但是下行风险却对银行至关重要。在债务人违约的情况下，如果房价高于未偿债务，那么房产就自然会被出售，所得金额先用于向债权人偿清未偿债务，超出的部分再归债务人所有。因此，抵押品的预期价值可以被视为

其中D为所欠债务，P为价格，f(.)和F(.)为未来某一时期价格的密度和累积分布函数。

这个数值可以用当前价格、债务路径和过去价格变化的分布估出： 我们可以假设价格变化遵循一种特定的分布，例如对数正态分布；或者我们也可以非参数化地对分布进行估计。无论采取哪种方法，我们都能用上大都市地区价格变化的历史信息，同时也能通过有意识地低报估计值来应对房价的下行风险。

预测房地产未来的价格分布和估计其当前价值一样都需要大量的专业知识，想要让地方银行审查员单独完成这项工作恐怕有点困难。最好的办法还是设立一个集中的办公室，由专家对住房市场动态和价格下行风险做出判断，然后依此在房价的静态估计当中做出相应的修正。