5.迈向更加完善的房产税制度

现在我们从土地征用转向房产税。很长时间以来，经济学家一直认为，在地方政府获取资金的众多手段当中，房产税的有效性相对较高(如，Arnott和Stiglitz,1979)，而地方政府其他获取资金的方式则可能因各地税率不同而产生巨大的空间扭曲。比如，富裕的人群不愿意住在地方所得税高的地区；地方营业税较高的地区则可能会导致零售业的搬迁。而房地产相对来说是固定的，这意味着使用房产税造成的空间扭曲通常不会造成太高的社会成本。另外，房产税还可以对地方政府形成有益的激励——如果政府的收入能够随着地方房产价值的增加而提高，可能会促使他们采取行动来满足当地居民的生活需求，而这些行动通常具有积极的社会价值。¹

不过，房产税主要会造成另一种扭曲： 由于开发商需要缴纳的税金随实体建筑的价值增加而增加，他们的建设动力因此大打折扣。想要自然而然地解决这个问题，只需要从对建筑物征税改为对土地征税。尽管一个多世纪前Henry George就开始大力推行这一理念，直到今天房产税仍然是世界各地地方政府更常见的融资手段。就拿美国来说，2008年地方政府税收的三分之二以上都来自房产税。

中国也曾有实行繁重的房产税的时期。但中国是对交易征税，而不是对价值征税，这种税收结构将房产所有者固定在一个地方，减少了流动性。而且这种税收不与该地区的房产总价值挂钩，只与易手房产多少有关，很可能会在中国房市不再活跃后引发地方税收不足的危机。另外，这项税收还会激励政府不断重建存量住房，以在房地产再开发后推动交易从而获得收入。

房产税与房地产泡沫之间有两种不同的联系方式。第一种，如果实际存在过度建设，那么房产税(而不是土地税)有助于遏制这种势头。由于过度建设并不是什么普遍的现象，因此可以建立一个以土地价值和房产价值为变量的灵活的函数，使其随着新建建筑数量的增加更倾向于房产价值，并依此函数设立房产税。比如可以对土地及在其上的建筑采用不同的税率，并设定上限的房产税。在这种结构下，房产价值较高、想要加大开发力度的地区将更多地依赖土地税，而房产价值较低、不太想进行开发的地区将更多地依赖房产税。

第二种，设计精巧的房产税可以减少地方推动过度建设的动机。正如许多学者所主张的那样，有着稳定房产税收入的地方政府就不会总想着通过征用土地来增加收入。基于房产价值而不是交易金额的房产税，将减少地方政府利用再开发来获得更多交易税收入的动机。

更好地评估房产价值有助于房产税收政策的确定。由于房产税的征收需要特殊的专业知识，还存在被滥用的可能，因此有必要对房产实行集中估价。在这种情况下，集中化管理的办公室将负责评估房产，一家独立的法院来裁决有关房产价值的纠纷，税率的标准和形式由地方政府确定，办公室的日常工作运转成本也可从税收中拨出。

土地价值的评估与房产评估需要解决的问题不同，土地所有者拥有在这块地上进行建设的合法权利，而土地的价值与其上的建筑紧密相关。Glaeser、Gyourko和Saks(2005)就提出了两种估算土地价值的方法： 第一种，先估计房屋价值，然后基于建材的成本从中减去估计的建材价值；第二种，使用特征估计法，参照带有大块空场和小块空场的类似房屋来进行估价。不过，这两种方法算出的值通常会相差一个数量级。

为什么附带空场的土地远不如盖了房子的土地值钱？所有者通常没有权利在那块额外的空场上建造房屋，然而土地之所以能有超高的附加值，正是因为建造房屋的权利。在 Henry George提出他的观点的那个年代，几乎没有什么限制新增建筑的规定，因此，附带空场的土地与盖了房子的土地有着相同的价值，否则土地所有者都将在额外的空场上建起房屋。今天，土地用途管制基本上决定了土地的价值，这使得我们更难判断任何一块土地的价值。

然而，只需要通过一些简单易行的土地税机制，就可以让土地所有者们不对建造新房感到顾虑重重。例如，以房屋估价为基准，之后扣除(土地所有者提供的)建造房屋的实际成本再按比例计算税收。或者另一种更容易的办法是根据房屋的建筑面积和平均建筑成本来估算成本。不过，第二种方法不能完全消除不利的抑制因素： 人们会变得不愿提高建筑的质量水平，因为高质量的建筑就意味着要交更高的税。虽然如此，比起现行的税收标准来，这种房产价值减去建筑成本的计算方法在提供建设激励上更有优势。

也许最方便的计算土地税的办法是对城市不同地区的土地平均价值进行估算，然后根据每处房产的位置对其征税，即用当地房屋均价减去估计的建筑成本，再按比例计算税收的具体金额。这种税收机制基于地区内均价，而非房产自身价值，因此不会导致不利的抑制因素。然而这种方法也并非完美无缺，它可能无法准确评估由土地具体位置或者该地特定的土地使用规定等因素导致的土地价值差异。

对地方政府而言，房产税这种融资方式既有强烈的吸引力又有高度的可行性。基于交易的房地产税收不但远非公平，还对交易有不小的抑制作用。相比较而言，每年对房产价值征税是一种更好的方法，对土地价值征税的优点还有更多。设立集中的估价办公室、采用先进的估价技术，则可以显著提高土地或房产价值估算的质量。

1 一个典型的例外是，地方政府也可以通过提升具有特殊便利设施的区域的准入门槛来限制土地开发，并提高房产的总价值。从本质上讲，地方政府可以像垄断者一样行事，而这对整个社会来说并非帕累托最优。