序一

2006年9月，内蒙古师大教师李艳洁考入南开大学在职攻读历史学博士学位，经过六年的潜心研究获得学位。如今，博士学位论文以《清代及民国初期呼和浩特房地产研究》为题出版，在此向她表示祝贺！

我也愿意简略介绍一下这部新著，便于读者了解书与作者。说到房地产这个热词，很容易联想到它在经济生活中的价值以及连带的法律权利问题，这也是该书大量涉及的内容。然而作者真正的问题意识并不是经济学和法学，而是内蒙古呼和浩特房地产与城市发展的关系，即历史学的问题。作为导师，在与艳洁就学位论文选题交换意见的过程中，最初将论文选题定位在呼和浩特城市史，这样可以发挥她熟悉地方史的优势以及进一步挖掘从社会史进入城市史的兴趣。为此，艳洁认真梳理了呼和浩特研究的学术史，特别从城市史的角度予以把握。她感到在区域史、社会史、城市史兴起的背景下，呼和浩特城市史已经积累了不少研究成果，需要寻找新资料、新角度才能进行原创性的研究。

作者关注到清朝官方的中央档案与地方档案。呼和浩特市土默特左旗档案馆保留有大量清代归化城副都统衙门档案以及民国时期档案，涉及房地产的形成、管理以及交易涉及所有权、使用权、抵押权、典当权以及租赁权等，土左旗档案有大批房地产租赁和典卖的契约档案，近年来才被陆续整理，极少被学者利用。中国第一历史档案馆所藏军机处满汉文录副奏折、朱批奏折都保存有一些绥远城资料，特别是户部题本中存有大量绥远城房地产修理和房租使用奏销档，尚未有人利用。本书正是利用这两类档案，研究清代归化城、绥远城的房地产以及清末民国对归绥房地产的清理整顿。

呼和浩特城市是在归化城、绥远城基础上合二为一形成的。作者梳理并分析了清代归化城房地产形成及房地产市场的概貌，呈现了绥远城房地产的修理、质量、租赁、管理等基本情况。认为归化城城市是随着房地产扩大形成的，而房地产业的发展也是归化城城市内涵和外延变化的直接反映。绥远城作为清政府出资修建的驻防八旗满城，绥远城房地产的规划、规模、布局、质量、维修都由中央严格控制，再经地方政府委托将房地产分配给八旗官兵。随着人口增殖，绥远城的房地产交易也悄然进行，清末时国有房地产三分之二归属个人。清末民初，在政府直接干预下，清理整顿房地产，颁发新照。从法律上认可了归化城、绥远城的房地产移民化和私有化，具有近代行政意义、经济意义的边疆城市得以成形。

因此，本书是在第一手资料的基础上进行的，依据的档案、契约多是以往未曾利用的系统性文献，研究的问题也是以往缺乏探讨的，从而保证了这部专著的学术性。从行文与论证来看，本书有大量统计分析，有重点资料如积成堂契约档案的解析，特别是原定的呼和浩特城市史的宏观考虑，有助于增进有关房地产问题的认识，论述清晰、伸缩裕如。

总而言之，这是一部值得关注的学术专著。艳洁博士对于本书的亮点以及弱项做了说明，她的这部著作必将进一步推动呼和浩特房地产与城市史的研究。

常建华于津门