序二

伴随着21世纪初的全国房地产高热，呼和浩特房地产也快速发展。这期间出现了很多社会问题，也因此使呼和浩特在全国有了很高的知名度。为什么这样一个大家眼中的塞北城市，房地产价格一路飙升，直逼全国一线城市，成为一个很大的疑问。是因为呼和浩特市人口激增吗？是因为一直以来的呼和浩特有巨大的房地产升值空间？历史上，呼和浩特房地产是什么样子的，又是怎么发展成为今天这样的城市规模？城市扩大无疑和房地产拓展是一脉相承的。

追溯历史，明代的呼和浩特只是阿拉坦汗修建的一个小城堡“库库和屯”，明朝廷赐名“归化”，阿拉坦汗的夫人三娘子曾经修罗城二十里。但是这些在明末清初的战火中毁于一旦，仅仅保留明代修建的大召，以及周长不超二里的城堡。归化城土默特部众以这样的小城堡为根据地，集合成新的六十佐领。这支部众归属了后金，并逐渐成为后来清朝与漠西蒙古准噶尔部作战的重要力量，归化城也成为其前沿驻防城。由于归化城土默特有这样的身份，所以归化城地产具有双重权属。土地属于国有，归化城土默特蒙古部享有占有权。房地产掌握在以归化城土默特上层为主的蒙古部落和清廷支持的召庙手中。而历史上，归化城就是重要的贸易、文化宗教的中转站，具有重要的战略地位。移民，尤其是清准战争出现的大量旅蒙商，更是从山西等地迁移到归化城经商居住，这使归化城城市逐渐扩展，房地产的产业化加速。最初，归化城的房地产业以租赁为主，蒙古部众、喇嘛将房地产出租给移民，租赁以约定俗成的契约方式进行。从契约来看，房地产租赁许退不许夺，租户在契约关系中掌控很大权力。尽管清政府不允许蒙民交产，随着时间的发展，蒙民之间的房地产交易依然存在，比较典型的就是蒙古积成堂房地产商和回民商人刘明经的房地产经营。这期间，管理归化城土默特事务的机构也在变迁调整，最终由京官任职的副都统管理旗务衙署和蒙古事务。归化城土默特形成了一系列用于租赁的官地，租金受清政府宏观调控。归化城城市规模是随着房地产发展扩大形成的，而房地产业的发展也是归化城城市内涵和外延变化的直接反映。起初，清中央政府并没有直接参与归化城的房地产租赁，城市租赁是在地方政府和民间进行的。

乾隆四年以后，绥远城竣工。这是清政府全资修建的驻防八旗满城。绥远城城墙及城内所有设施均属国有，绥远城房地产的规划、规模、布局、质量、维修，都由中央严格控制，由地方政府委托进行，房地产分配给八旗官兵。房地产租赁、买卖实行四柱清册制度，上报户部，由清政府严格管理。随着人口增殖，绥远城的房地产交易也悄然进行，到清朝末年，国有房地产三分之二归属个人。

清末和民国初年，国家大形势急剧变化，呼和浩特房地产也卷入其中。在政府直接干预下，进行房地产清理整顿，颁发新照。这从法律上认可了归化城、绥远城的房地产移民化和私有化。归化城土默特蒙古只是成为其中的一部分，具有近代行政意义、经济意义的边疆城市形成。

1937年，归绥市被日军侵占长达八年。这八年里，日军对归绥市也有市政规划和建设，甚至影响了日后城市的定位和发展。民国后期，城市拓展用地多体现在对周边土地的使用上，很多是以货币购买的方式进行。例如原绥远城东部修建的飞机场即是如此。1949年以后，城市继续扩大，内涵越加丰富，成为著名的塞上明珠。21世纪初，城市化进程使房屋拆迁在呼和浩特开展得如火如荼，几家欢乐几家哀！受资料和时间等限制，1937年以后的呼和浩特房地产问题没有能继续深入下去，留待以后再进行吧。

本书在本人博士学位论文基础上稍作修改而成。因出版时间较紧凑，书中史料未能很好消化，这里也只能梳理一下全书的基本思路和未尽表达的思想，是为自序。