绪论

一问题的提出

当今，我国国计民生问题最主要关注的就是房地产及其价格走势。房地产的变动牵动着社会从上到下各阶层的脉搏。随着工业化的深入，城市化的推进，大片土地及耕地变为城市用地。高楼林立的同时，带来很多社会问题和经济问题。国家关心房地产价格变化，力求全局操控，既要用房地产业推动社会经济良性有序发展；在房地产权转移、变化的同时，又要能够让群众最大程度受益，将其带来的负面影响降到最低。

作为具有400多年历史的北部边疆城市，呼和浩特参与了当今社会房地产业的竞争，并呈现出惊人的态势，其房屋价格飞速攀升，居高不下，在全国房地产业中首屈一指。作为城市发展的重要指标，呼和浩特房地产业何以能在全国大环境中脱颖而出？在城市机能并不完善的情况下，何以能和众多内地及经济发达城市，同步攀升房地产价格高峰，其发展变化具有的特殊意义，值得关注和思考。

明代中后期，蒙古土默特部落阿拉坦汗始建归化城。清廷接管了战火后残存的归化城小城堡，城市快速恢复起来；另一边，作为驻防八旗满城，乾隆初年绥远城得以修建。这两个相距五里的双子城共同发展，城内房地产权属转移较快，城市规模拓展较快。民国年间，双子城呈现明显一体化趋势。从明崇祯五年（1632）皇太极占领归化城，到1937年日军侵入归绥市的三百年中，呼和浩特的房地产到底发生了什么样的变化？在房地产变化中，中央和地方政府担任了何种角色？归化城土默特部蒙古部众以何种方式操控着归化城内的房地产市场？移民又是以什么样的角色逐渐获取房地产主权？民国时期，呼和浩特战火纷飞，淹没在战事中的城市房地产问题又由谁来主宰？将今天的呼和浩特房地产业化放置在历史长河中考量，过去的房地产发展变迁，为今天的房地产业奠定了怎样的基础？又带来怎样的经验教训？笔者从历史的角度，尽可能全方位地考察呼和浩特房地产的流变，应该可以更为全面，更为有利地认识当前呼和浩特房地产变化、发展，及其反映的问题。

二学术研究回顾

尽管目前呼和浩特房地产市场发展迅速，但史学界关于此问题的讨论并不充分。可以从以下视角梳理其基础性研究。

从契约史角度：当今史学界关于房地契约的研究成果比较多。[1]最早当推傅衣凌先生的《福建佃农经济史丛考》，开契约研究之先河。日本学者岸本美绪的《明清契约文书》[2]也比较详细地介绍了日本有关中国契约文书的研究状况。利用契约文书进行房地研究的权威著作有杨国桢《明清土地契约文书研究》[3]，旨在利用明清土地契约讨论明清时代农村社会的土地制度、土地契约关系、地权问题等变化。讨论范围集中在山东、安徽、浙江、江苏、广东、广西等地，是利用契约进行研究的典范著作，为研究中国契约学、明清社会经济史拓展了新途径。戴建兵等著的《河北近代土地契约研究》[4]则从河北地区的契约、土地产权转移、土地纠纷、契税等几个角度进行了探讨。

从房地产史角度：主要有两个方面，一是关于房地产史的研究。赵津的《中国城市房地产业史论》[5]是一本填补学术空白的力作，其中论述了近代中国主要城市房地产市场发育史及城市房地产市场经营方式，租赁与地租的变化、地价的变动及影响因素等等，对本书写作有一定影响。四川大学庄灵君的硕士学位论文《清代城市房地交易管理研究》[6]则从政府对城市房地产交易管理的角度进行研究，尤其是对八旗房产交易管理的讨论，对本书有一定的启发。唐博的博士学位论文《清末民国北京城市住宅房地产研究（1900—1949）》[7]从市场价格变动等角度探讨了清末民国北京城市住宅房地产变化，是城市房地产史的代表作。2014年7月邓亦兵的著作《清代前期北京房产市场研究》[8]出版，这又是一部房地产史的力作，作者用大量清代房地契约来解读清前期的北京房地产市场，从房屋状况、居住特征、房屋维修及出租、房屋交易、房价等几个方面展开讨论，认为清前期八旗没有尽数占有北京内城，北京城市居民投资房产有增值，政府在北京房地产交易中起到了重要作用。形成市场交易和非市场交易的二元结构。

二是从清代八旗旗产角度进行的研究，成果比较丰富。绥远城作为清代驻防八旗满城，其房地产变化自然归入八旗旗产范围。定宜庄女士的《清代八旗驻防研究》[9]是关于八旗驻防的代表性著作，高屋建瓴地梳理了清代地方驻防基本情况，但没有关注地方驻防的房地产变化。关于满城和旗地旗产的研究，学术论著较多，朱永杰的《清代驻防城时空结构研究》[10]从宏观上解析了驻防城分布等一系列问题，其角度多是新疆满城的个案研究，使其著作的普遍意义受到影响，但其选材新疆满城，同呼和浩特一样为边疆城市，还是有值得本书借鉴之处。清代八旗旗产研究的代表人物刘小萌先生较早发现了现藏北京博物院及一些高校图书馆中明清以来北京的房地产等契约，并利用这些资料关注北京八旗房产的变化，发表了一系列论文。[11]刘小萌先生的专著《清代北京旗人社会》用近90万字描述了清代北京人的生活，其中第三章为“旗房与旗地”，其写作视角对本书描述绥远城有很大启发。王立群的《民国时期河北旗地变革研究（1912—1934）》[12]则是从政策等角度对河北旗地进行分析。

从呼和浩特区域史角度：呼和浩特城市史研究开始较早。新中国成立后，老一辈学者胡钟达、金启孮、金峰、薄音湖先生等都对明清时期的归化城、绥远城研究做了大量贡献。21世纪初，有两部专著值得注意。其一为乌云格日勒的《18至20世纪初内蒙古城镇研究》[13]，全书以内蒙古城镇为研究视角，涉及内容非常广泛，可视为呼和浩特城市史研究的扛鼎之作。另一著作是包慕萍女士的《游牧和定居的重层都市——呼和浩特》[14]，从都市建筑史角度对清代至民国的呼和浩特进行了专门研究，从建筑格局的变化提出近代化的问题，论述新颖、完整、系统。日本学者对于呼和浩特历史研究所做的贡献也比较大。[15]我国的一些年轻学者也在相关领域发表了论文。[16]乌仁其其格的《18—20世纪初归化城土默特财政研究》[17]、包银山的《民国时期土默特财政研究》[18]以清代、民国土默特财政为研究对象，运用大量土左旗档案馆保存的清代、民国档案，梳理了土默特财政问题，探讨了一系列相关问题，其中提到归化城房地产租银是土默特财政的组成部分。归化城召庙的研究近几年再度受到关注，胡日查的《清代内蒙古地区寺院经济研究》[19]，乌云的博士学位论文《清至民国时期土默特地区藏传佛教若干问题研究》[20]，以及赵旭霞的硕士学位论文《清代内蒙古地区寺院收支及其管理研究》[21]都从经济角度讨论了归化城召庙的房地产租赁问题。

三史料与方法的运用

目前为止，呼和浩特房地产专题研究尚无人涉足。究其原因，史料的搜集运用是主要障碍。作为边疆城市，呼和浩特文字底蕴相对薄弱；仅有的资料（包括文字和实物资料）保护较差，直接导致清代区域史和社会史研究的局限。值得庆幸的是，在今天内蒙古呼和浩特市土默特左旗档案馆保留有大量清代归化城副都统衙门档案，以及大量民国时期档案。这批档案曾受到不同程度损佚。虽然1941年和1944年被日本学者以“借”的名义共运走31箱，“文革”时期又散失不少，但今天保留下来的档案数量依然很大。该馆目前已整理和目录化的清代档案有16054件，其中汉文档案4634件、蒙古文档案1046件、满文档案10374件；民国档案有47941件（包括成纪年档案2537件）。近几年，土左旗档案馆档案亦被陆续整理利用。其中乌仁其其格运用经济类为主的档案写成博士学位论文《18—20世纪归化城土默特财政研究》；包银山利用民国时期相关档案写成博士学位论文《民国时期土默特财政研究》；乌云利用召庙有关的档案写成博士学位论文《清至民国时期土默特地区藏传佛教若干问题研究》。尤其是乌仁其其格的论文，以其档案使用的开创性、资料的丰富性以及满文档案的成功译写获得赞誉。

在土左旗档案中，有大批房地产租赁和典卖的契约档案，其中汉文1653件，均为白契。这批档案极少被利用，均作为民间房地产交易形式存留在官方的副都统衙署档案中，本身就值得思考。撰写本书时笔者拍摄土左旗档案1500多张，形成档案资料10多万字。在这批以房地产契约为主的档案基础上，结合清末民初撰修的方志，以及民国时期内地游客来此游览后形成的游记，梳理分析了清代归化城房地产形成及房地产市场的概貌，并做了相应的深入思考。

清代的呼和浩特还有一个城即绥远城，是当时的八旗驻防满城。如今，绥远城的高大城墙已经毁于1958年。目前仅保留一段百米左右的古废城墙以及清代将军衙署（现已辟为将军衙署博物院），由于多次城市改造，清代旗房基本无存，文献资料更属奇缺。随着清史研究的深入，中国第一历史档案馆陆续整理大量清代原始资料并上传到网络上，其中军机处满汉文录副奏折、朱批奏折中都保存有一些绥远城资料，尤其是户部题本中，存有大量绥远城房地产修理和房租使用奏销档，这部分档案目前尚未有人涉足，利用价值很大。[22]通过对大量资料的清理爬梳，笔者整理档案图片2500张，形成10多万字的资料，绥远城房地产的修理、质量、房租、管理等情况基本呈现出来。

正是在这两种档案史料的支撑下，清代归化城、绥远城房地产研究得以展开。值得一提的是清末民国以贻谷将军为始，官方修订了一批地方志，如《古丰识略》[23]《归绥道志》《土默特旗志》《绥远旗志》《绥远通志稿》等。这些地方志已被学者广泛利用。但从立足整体史观的区域史、社会史、城市史研究方面，对其利用尚不够系统全面。在考察清末民初的呼和浩特房地产时，本书利用了较多民国修订成的《绥远通志稿》，这部官修方志恰好集中体现了清末民初呼和浩特房地产发展、变迁的结果。“方志是连接国家与社会的重要纽带，是透视二者关系的一个窗口。”[24]通过方志资料显示，我们清晰感受到，清末民初国家和地方政府插手房地产事宜，推波助澜，逐渐掌控了呼和浩特房地产及房地产交易的情况。

目前来看，呼和浩特社会史研究方兴未艾。随着史学常新，也需要不断挖掘新的资料，这种利用官方正统档案史料，从政治史层面做社会及区域问题的研究无疑是值得提倡和继续把握的。

四几个概念的界定

由于本书内容涉及时段包括清代和民国，有一些概念需要明确和界定。本书题目采用“呼和浩特”，即是今天城市名称。明代中期，蒙古土默特部落首领阿拉坦汗始建城堡，名为“库库和屯”，明朝赐名为“归化城”。经过明末清初的战火，归化城以方圆不到三里的小城堡发展起来，归化城的名称一直被沿用。直到今天，呼市居民依然用“归化城”指称呼和浩特市旧城玉泉区一部分。绥远城是乾隆初年修建的满城，清政府赐名为“绥远城”。二城对称，一直有旧城、新城的说法。清代以后，蒙古土默特部落分为两个部分，东土默特即今天以辽宁省阜新为核心的范围。而西土默特即归化城土默特，归化城土默特地区地域范围“东起镶蓝旗察哈尔，南到山西省界，西连乌拉特和鄂尔多斯左翼前、后二旗，北至茂明安和四子部落界”，“相当于今呼和浩特、包头二市；乌盟清水河、和林格尔县、武川县的一部分”。[25]民国后，实行新的行政体制，有归绥县和归绥市的称谓。归绥县指清时期归化城厅和绥远城厅管理的范围，其中包括绥远城，县府设在原归化城理事同知署。绥远城成为绥远省政府所在地，当时归化城、绥远城基本连成一体，所以二城被统称为归绥市。绥远地区和归绥地区即指归绥市为核心的绥远省所辖范围。1937年，日军侵入归绥市，将名称改为厚和浩特市。1945年，日军投降后的国民政府统治时期，厚和浩特又恢复归绥市的称呼。1954年，因为“归绥”二字有民族歧视之意，恢复旧有名称“呼和浩特”，沿用至今。今天的呼和浩特市，现辖4区（玉泉区、新城区、赛罕区、回民区）、4个经济技术开发区（如意、金川、金桥、金山）、4县（清水河县、和林格尔县、托克托县、武川县）、1旗（土默特左旗），全市总面积1.72万平方公里，其中市区面积210平方公里、市四区常住人口198万。本书即以今天的呼和浩特市四区（玉泉区、新城区、赛罕区、回民区）为探讨范畴，时间断限是1632年皇太极占据归化城至1937年日军侵入归绥市。

本书中的房地产，是借用现代的概念表述。房地产指的是归化城和绥远城内的建筑物及地基，包括房屋、城墙、仓库和地基等。档案资料显示，清代的房屋和地基权属常常是分离的。

五基本框架

本书主体内容共分三个部分。

第一部分为清代归化城房地产问题。主要从拥有归化城房地产的三种势力：蒙古贵族为主的蒙古部众房地产、召庙房地产、官房地产，讨论归化城房地产的特点、规模、规划、修理、布局、管理以及这些房地产交易的形成、特点、房租的管理使用等，力图较为全面恢复清代归化城房地产全貌。清末，归化城房地产呈现移民化趋势，房地产由清初蒙古部众和召庙掌控，已经逐渐转移到晋陕等地的移民手中，移民社会形成。在这种转移中，房地产交易必然起到一定推动作用。这种推动，租赁方式大于典卖。在房地产租赁中，在各方因素的促进下，完成房地产权转移。

第二部分为清代绥远城房地产问题。清代绥远城为驻防满城，城内房地产全部属于国有。从修建、规划、规模、资金到布局都由清政府统一负责；而其房地产的变价、出赁、房租的使用管理也都由清政府高度控制。尽管如此，到清末，已经有十分之三四房地产掌控在私人手中，绥远城房地产呈现私有化特点，民间房地产典卖蔚然成风。

第三部分为清末、民国对归化城、绥远城房地产的清理整顿。清末民国初期，归化城房地产和绥远城房地产都向私有化转移。在这种权属变化中，房地产交易必然存在。清末，归绥道对归化城移民房地产实行印花捐，贻谷将军又对房地产进行清理整顿。民国政府也成立官产清理处等清理整顿房产，法律上认可归化、绥远城的房地产权转移，完成房地产权私有化，国家权力直接参与到房地产变革中，并起主导作用。

在撰写过程中，本书主要使用土左旗档案馆清代、民国契约档案来研究归化城民间房地产的发展变化，利用中国第一历史档案馆户部题本中绥远城房租奏销档考察、梳理绥远城房地产变化，这在以前是基本未有人涉及的。关于清代及民国时期归化与绥远城房地产的专题研究基本是一个学界空白，归化城房地产移民化、绥远城房地产私有化的论点，以前学者没有系统讨论，这些可以视为本书亮点。但由于受语言影响，蒙文和满文档案不能有效利用，是本书一大缺憾。在一个较长的历史时期看待呼和浩特房地产及交易变化，时段定在1937年抗战前，虽有合理性，但如能对抗战后至新中国成立前问题进行阐述，则将使本书更为完善。

[1] 本书使用了较多的契约档案，所以先从房地契约说起。

[2] 〔日〕岸本美绪：《明清契约文书》，载滋贺秀三等著《明清时期的民事审判与民间契约》，法律出版社，1998，第281页。

[3] 杨国桢：《明清土地契约文书研究》，中国人民大学出版社，2009。

[4] 戴建兵等著《河北近代土地契约研究》，中国农业出版社，2010。

[5] 赵津：《中国城市房地产业史论》，南开大学出版社，1994。

[6] 庄灵君：《清代城市房地交易管理研究》，硕士学位论文，四川大学，2006年。

[7] 唐博：《清末民国北京城市住宅房地产研究（1900—1949）》，博士学位论文，中国人民大学，2009年。

[8] 邓亦兵：《清代前期北京房产市场研究》，天津古籍出版社，2014。

[9] 定宜庄：《清代八旗驻防研究》，辽宁民族出版社，2003。

[10] 朱永杰：《清代驻防城时空结构研究》，人民出版社，2010。

[11] 刘小萌：《从房契文书看清代北京城中的旗民交产》，《历史档案》1996年第3期；《清代北京旗人的房屋买卖》，《清史论丛》，辽宁古籍出版社，1996；《清代北京内城居民的分布格局与变迁》，《首都师范大学学报》1998年第2期；《清代北京旗人的房地契书》，《满学研究》第5辑，民族出版社，2000；《北京地区碑刻中的旗人史料》，《文献》2001年第3期；《清前期北京旗人满文房契研究》，《民族研究》2001年第4期；《清代北京旗人舍地现象研究》，《清史研究》2003年第1期；《清代北京的碓房与八旗生计》，《清史论丛》2006年号，中国广播电视出版社，2006。

[12] 王立群：《民国时期河北旗地变革研究（1912—1934）》，博士学位论文，首都师范大学，2009年。

[13] 乌云格日勒：《18至20世纪初内蒙古城镇研究》，内蒙古人民出版社，2005。

[14] 包慕萍：《モンゴルにおける都市建築史研究—遊牧と定住の重層都市フフホト》（日文），东方书店，2005。

[15] 森川哲雄：《十七世纪前半叶的归化城》（《蒙古学资料与情报》1985年第3、4期）；今堀诚二：《中国封建社会的机构——归绥（呼和浩特）社会集团的实态调查》，日本学术振兴会，1955；近藤富成于2002年通过答辩的博士论文《前近代東アジアの牧耕移行都市——帰化绥远城1571—1924》。虽没有见到近藤富成的博士论文，但其中文《清朝后期地方都市的构造——归化绥远城1813—1861》、《清代归化绥远城市区的形成过程》分别在《中国史学》第三卷，1993；《蒙古学信息》1996年第1期发表。

[16] 赵金辉《清代边疆城市空间的民族交往——以归绥为例》，《呼伦贝尔学院学报》2008年第4期；王平《清代归绥城市的社会流动》，《呼伦贝尔学院学报》2009年第1期；张威《1572—1921年呼和浩特城市形态演变分析》，《内蒙古社会科学》2009年第2期；张威、李冰峰：《清绥远城兴建对呼和浩特市城市形态演变的影响》，《内蒙古工业大学学报》2009年第2期等。

[17] 乌仁其其格：《18—20世纪初归化城土默特财政研究》，民族出版社，2008。

[18] 包银山：《民国时期土默特财政研究》，中国财政经济出版社，2009。

[19] 胡日查：《清代内蒙古地区寺院经济研究》，辽宁民族出版社，2009。

[20] 乌云：《清至民国时期土默特地区藏传佛教若干问题研究》，博士学位论文，内蒙古大学，2010年。

[21] 赵旭霞：《清代内蒙古地区寺院收支及其管理研究》，硕士学位论文，内蒙古师范大学，2008年。

[22] 有中国第一历史档案馆吴元丰和山西右玉县摄影家协会贺朝善合作整理翻译、中华书局出版的《清宫珍藏杀虎口右卫右玉县御批奏折汇编》（上中下三册），其中包含一些绥远城资料。

[23] 本书使用的《归绥识略》原本即《古丰识略》，内蒙古师范大学特藏库有线装本。本书为便利，所用版本是内蒙古人民出版社2007年点校出版的《绥远通志稿》第12册。

[24] 常建华：《试论中国地方志的社会史资料价值》，《中国社会历史评论》第七卷，2006，第72页。

[25] 周清澍：《内蒙古历史地理》，内蒙古大学出版社，1994，第225页。