第一节 清代归化城民间房地产基本状况

清初归化城原本非常狭小，房屋也非常少。崇德三年（1638），漠北喀尔喀部进犯归化城，清太宗皇太极对归化城颇多感慨，认为“城小濠狭，势难御敌”[1]，希望在城外建城垣，设四门，修望楼，城外环以深垣。那么当时的归化城是什么样呢？清张鹏翮在《奉使俄罗斯日记》中记载：“城周可二里，惟仓库及付都统署瓦屋，余寥寥土屋数间而已。”[2]这时候，归化城“城制略同城堡”[3]，只是一个周围不过二里的小城堡。康熙年间，城南之地已经是“居民稠密，视城内数倍。驼马如林，间以驴骡……俗最信喇嘛，庙宇林立”[4]。在城堡南面，发展成了繁华的买卖城。民国初年，外交部、内务部、农商部、税务处联合对归化城商埠进行调查发现，“户口，居民约万余户，商家三千余户”。[5]二百多年间，归化城形成以城堡伴以买卖城为中心的城市形态，并一直持续到19世纪末。以归化城堡为核心的城市拓展，预示房地产开发幅度大，周边土地被开发利用。

一 清代归化城蒙古房地产[6]分布情况

乾隆年间，归化城土默特之地再次以户口地形式划分给蒙古部众。确立了归化城土默特蒙古部众对城市的房地产使用权，归化城房地产所有权掌控在土默特两翼的蒙古部众和喇嘛手中。遍览资料发现，蒙古部众主要居住在以归化城堡为核心的区域内。如《内蒙古土默特金氏蒙古家族契约文书汇集》是铁木尔主编的关于其家族从乾隆三十七年（1772）到1957年的土地契约文书汇编，书中显示的契约照片内容可知，铁木尔家族是土默特十二参领之一的“凌丹嘎兰达”[7]。其家族土地主要集中在云社堡村、把栅村；而房产、地基则主要集中在归化城大西街、营坊半道街，公主府半道、小西街坐南向北、牛桥西顺城街路南，太和馆巷、大照壁。契约中用来交易较多的就是营房半道街户口地基和公主府半道街户口地基。这些地基主要集中在归化城堡内偏西和城堡外的大西街及小西街，营坊道则主要在归化城堡北。从土左旗档案馆保留的契约中也可知道，光绪年间分家时，蒙古佐领荣穆扎布家族七个儿子共拥有归化城内房地产：太和馆巷内西院一所，正房七间，西房五间，南房五间，西南正房二间半；太和馆巷内路北老院一所，内计正厅五间，东厢房二间半，西佛殿二间，东配房三间，西配房三间，二门一座，外院东房三间，西房三间，东碾房二间半，西磨房车棚四间，外大门三间，相连后院一所，西房三间，正房五间，大门一座；马道巷原置到南瓦房五间，正土房七间。[8]这些房屋均自住，用于租赁的房地产基不算。太和馆巷在归化城堡西侧，距城堡很近。而从积成堂契约表（附录A）中看出，其用于租赁的房地产也均围绕在归化城堡附近。归化城都统丹津老宅为原归化城都统署，后裔自置买留用。民国后，丹津府邸一直在归化城内路北议事厅附近。土左旗档案馆清代契约档案中，还有较多的其他蒙古地主出赁房地的契约，其中房产的出租买卖约据相对较少，多半是空地基出租，地理位置亦呈现出蒙古房地产集中在归化城堡内部及堡周边，尤其是西边和北面的格局。

二 清代归化城汉民房地产形成特点

明朝中后期，史料中有蒙古土默特部阿拉坦汗招徕汉民耕种，以及汉民板升的大量存在。[9]清初，尽管经历了战火，又受到清廷政策的阻止，但民间移民依然方兴未艾。雍正九年（1731），山西巡察励宗万亦奏：“归化城一处于两年前携家口者将及千家，年来已不下二千家。而归化城外尚有五百余村，更不知有几千家矣。”[10]《绥远通志稿》亦载：“绥远汉族人民其初大都来自山西，尤以晋北各州县为繁……盖以壤地相接，移垦便利，故人民辐辏云集，俨然成聚。”[11]这些来自晋北的移民，在归化城内多赁屋经商居住。

清代归化城汉族移民逐渐形成著名的走西口、到归化之说。西口即当时的杀虎口，走西口的范围是从杀虎口向西，以归化城为核心的广大区域。这些移民一部分耕田，一部分经商。而从后期形成的城市区划特点来看，今天以召庙为核心的呼和浩特玉泉区，恰是汉族为主的聚居区。清代山陕汉族移民出西口，聚集在归化城，初期主要租赁召庙房地产居住或经商，后逐渐为己所有。召庙多集中在归化城堡南面，汉民也逐渐在城南形成聚居区。康熙年间，城南已是“居民稠密，视城内数倍”[12]。由于归化城是南北西贸易重要中转站，所以很多汉民商人主要以归化城为贸易据点，尤其是在旅蒙贸易中，归化城更多是商人存储货物的仓库。街面的房地产租银相对比较贵，而作为仓库，又不必用街面房地产。所以，汉民所居房屋都比较狭长，并且多半是租赁，而非典买，房屋质量并不理想，以土房为主。围绕那些较大的商人赁住的房屋，逐渐兴起各种配套设施，如茶馆、饭店等，形成了以行业为特点的聚居区，如南柴火市、人市等。

三 清代归化城回民房地产形成特点

清代归化城移民中还有一支队伍，就是渐次迁来的回民。这部分回民聚集在归化城堡北，扎达海河东岸。这主要因为归化城堡北门是新疆通往内地的必经之地。康熙三十二年左右，为避免国内回民响应厄鲁特部噶尔丹，起来反对清朝，清政府欲将境内回民遣返回新疆。当时归化城有回民三百人左右，其中二百多人离去，其余声称，“居此年久，又无粮骑，断不去也”[13]，留居归化城。清廷又把张家口不愿回去的回民四十多人迁居归化城，共一百七十多人，定居归化城北。这是有记载的第一批留在归化城的回民。康熙三十三年（1694），居住在归化城的“回回”，以及归化城绿营兵中的回部官兵，在其居住地修建清真大寺，形成了以羊岗子、驼桥、牛桥等为名称的第一个回民聚集区。这以后，围绕清真大寺，又形成了几处回民聚集区：康熙末年的马莲滩；雍正年间在旧城内西北角的九龙湾；乾隆初年在扎达海河西岸，太平召、周家巷、后沙滩和北沙梁一带都逐渐形成回民聚集区。[14]因为宗教信仰，清代归化城的回民房地产形成了以清真大寺为核心的聚居特点，也就集中在了归化城堡以北的区域内，显然也是租赁原蒙古部众地基来建房或租房居住。（图1-1）

图1-1 清中后期归化城街道图

（此图根据《归化城厅志》中归化城街道图改绘）