第二节 清代归化城民间房地产交易

在明代归化城的基础上，清代归化城逐渐发展起来。经过清末战火，保留下来的只有很小的城池和位于城南的大召寺庙。就是在这样的基础上，依靠一条扎达海河，一个城堡，一个召庙，归化城不断壮大。康熙年间，又修建了内外罗城[15]（图2-1），城市扩大的直接体现就是房地产的发展和扩大。房地产的开发扩建必然涉及房地产权的变化。清代归化城民间房地产交易拥有强大的生命力，表现出较为独特的一面。

一 清代归化城民间房地产交易兴起及发展的背景

归化城具有重要的军事地理位置。归化城所在位置，背负阴山，俯临黄河，即是塞外前套平原的冲要，又为漠南东西南北的锁钥。自古以来就是交通要道。归化城位于漠南平原，长城之北，是农耕文明和游牧文明的分界点。蒙古土默特部阿拉坦汗也曾要求明朝，在归化城建立贸易互市关口，弥补其游牧经济的不足。[16]清朝初年，清准战争持续了七十多年，作为漠南蒙古的核心地区，归化城土默特部成为较早归附清朝的蒙古部落。归化城也由此成为清朝对准噶尔作战的前方重要军事据点。顺治年间，即“命多罗安郡王岳乐为宣威大将军，统领官兵，戍防归化城”。[17]康熙年间，兵部题奏，“归化城乃总要之地，增戍之兵甚多，应专设将军一员，总管归化城都统、副都统、训练官兵。凡有当行事务、协同右卫将军而行”，“著领侍卫内大臣伯费扬古为安北将军管理”。[18]专门在归化城单独设置将军进行管理。

归化城商业发达，是重要的经济中转站。自古以来，归化城就是南北商业贸易的重要之地。明蒙之间的贸易往来也很频繁。清朝顺治年间，官方就晓谕漠北喀尔喀等地，“每年只允许管旗汗、贝勒及台吉、为首大臣、喇嘛等进京进贡”，其他人“若欲置买茶帛等物、俱令于归化城交易”[19]，重申了归化城的贸易地位。随着清准战争的爆发，旅蒙商大规模发展起来，归化城再次成为重要的商业重镇。在西征途中，康熙帝曾驻跸归化城，考虑到“归化城马驼甚多，其价亦贱”，允许官兵“借银贩买马驼”[20]，印证了归化城的商业状况。这种繁荣的商业往来，注定了大量的流动人口的存在。

内地移民的大量涌入，使归化城人员流动频繁。明朝中后期，囿于阿拉坦汗的招徕政策，大量内地移民开始涌入。虽然历经明末清初的战火，一方面受到经济利益的驱动；另一方面，为了解决内地日益膨胀的人口压力，在清朝政府时断时续的禁放政策下，归化城已成为晋陕农民走西口的代名词。从最初的雁行人，到后来的定居生活，归化城周围土地被开垦，归化城内居住商贩也日益增多。雍正五年十月，山西巡抚觉罗石麟的题奏中说，归化城地方“（农民）春出冬归，实无立业之家。……其种地之人则系春出冬归，往来原无定所。即贸易者以皆单身暂寓，迁徙靡有常情”[21]。雍正九年，山西巡察励宗万奏：“归化城一带地土丰沃，大同等府居民出口耕种者甚多。但臣查向年出口之民，不止单身前去，竟将全家搬移出口，散居土默各村落。……归化城一处于两年前携家口者将及千家，年来已不下二千家。而归化城外尚有五百余村，更不知有几千家矣。”[22]显然已经不只是雁行，而是定居生活了，也有很多人居住在归化城堡周边。光绪《左云志稿》也反映：“山西百姓，大半皆往归化城开设生理或寻人之铺以贸易，往往二三年不归。……且有以贸易迁居大半，与蒙古人通交结，其利甚厚，故乐于去故乡而适他邑。”[23]人口总体流动趋势是从最初的雁行到逐渐定居的。

如果说上述原因都是归化城房地产交易出现的客观条件，那清政府对归化城蒙古部族的政策——带地投诚[24]，则使归化城房地产的主人被明确。如此多的移民涌入，居住方式必然是一个大问题。而清政府对归化城等蒙古部落的政策也适应了这个需求。归化城土默特部落是阿拉坦汗的后裔。明末清初之际，蒙古大汗林丹汗受到后金皇太极追击，林丹汗西行中，与归化城土默特部发生著名的赵城之战，归化城土默特部族失败，林丹汗“袭有其众”[25]。在后金强大攻势下，林丹汗西逃，归化城土默特部降归后金。皇太极“安堵如故”[26]。尽管后来清廷又陆陆续续剥夺了归化城土默特贵族的行政权力，采用京选方式任命地方官。但“带地投诚”这个事实意味着，归化城土默特的房地产所有权为国家所有，清政府以授权形式，将房地产所有权授予归化城土默特的蒙古贵族和召庙喇嘛，形成其自给自足的经济方式。

二 清代归化城蒙古房地产交易的兴起和发展

归化城所处的地理位置特殊，人口流动频繁，房地产交易势所必然。由蒙古民人发起的房地产租赁、买卖的最早历史记载，可能是乾隆十年。[27]那也只限于单一的房地产租赁。囿于清政府政策限制，不允许蒙民交产，所以房地产典买多是在蒙古部众内部进行。嘉庆二十一至二十二年（1816—1817），土默特蒙古房屋买卖一处[28]；道光十年至十一年（1830—1831）房屋买卖五处[29]；道光十六年至十七年（1836—1837）房屋买卖十一处[30]；同治六年至七年（1867—1868）房屋买卖四处[31]；同治八年至九年（1869—1870）房屋买卖三处[32]；这些内容记载在土默特向清廷报告的账册内，显然房地产交易是受清廷严格掌控的。从土左旗档案看，归化城蒙古房地产交易比较典型的是积成堂主荣穆扎布购买归化城丹府地产的交易。

（一）丹府的房地产及其规模

丹府是丹津府邸的简称，丹津是清归化城土默特左翼都统。清初，其祖上古禄格被清廷任命为归化城土默特部左翼都统。后封为一等男爵，顺治二年（1645），又被封三等子爵。康熙年间，古禄格长子袭封三等子爵，四子任左翼都统，后四子之子古睦德进京领蒙古正白旗佐领职，后回到归化城土默特任左翼都统。康熙四十三年（1704），拥有爵位的古禄格长子一系因罪革爵位，清廷命丹津兼袭爵位，袭都统职。此后，爵位即在丹津一系。丹津任左翼都统期间，建立行社，发展地方经济；设置满学，建立文庙，强化国家认同；军事上，驻兵、练兵、赈灾，协助修建绥远新城，管理马厂牧务。“报商劝农，教养兼备”[33]，深得民心。归化城百姓，甚至出资为其修建生祠。[34]丹津也深受清廷赏识，去世后，被允许与费扬古大将军“合祠祭祀”。[35]由此可见其在位时候所受恩宠，其宅院也是相当宏伟。《归绥识略》中记载：“在归化城北门内，为土默特左翼都统丹津旧第，厅有雍正帝御书‘远上寒山石径斜’四句匾额。”[36]《土默特旗志》记载：“北门内南向者，土默特正都统衙门，人曰丹府，（都）统于乾隆间奉裁，旧衙为其子孙世守。”[37]丹津有子早亡，后来过继族子札什泰，丹津去世后，清政府停袭其家族都统职，袭佐领职，又袭三等子爵，兼三等男爵。都统署一直为其后嗣居住，称为丹府。

丹府有世袭爵位，丹府附近的地段，也为丹府所有。因为清廷认为归化城土默特是带地投诚，清廷又将土地以户口地方式赐予归化城土默特蒙古民人，包括归化城之地。[38]丹府拥有众多地产，在道光十三年十月，在其卖与积成堂的契约显示一次性卖出39块地基产，位于道台东地基10块，西顺城街路4块，牛桥4块，大桥南地基3块，太平街路3块，外罗城路西地基2块，小东街2块，大南街2，大城里路东2块，道台西地基1块，□□板申1块，东顺城街1块，舍力儿召前路1块，大桥头路南1块，北门里路西1块，大十字路1块。[39]从丹府所拥有的房地产位置来看，基本在丹府周围，围绕归化城城垣内外。可以推测，丹津家族的房地产是以丹府为中心，不断拓展的，主要是地基，也有房产。其他蒙古贵族和民人应该也是如此。

丹津家族不仅有归化城的房地产，还有清政府赐予的土地和牧场。从这些地基信息中可以看出，城市房地产基的出租使用，除了经济效益，更多是丹津家族地位和权势的表现。道光前期，丹府的地产出租行情很不错。土左旗档案馆资料呈现的有丹府诺大人和罗大人的空地基出租。[40]租户主要是用于居住和经商的汉民。罗大人和诺大人在丹津家族地位、关系不详，但诺大人应该就是后来卖地基与积成堂的诺门达赖。在契约中，诺门达赖称上述地基为先祖所遗。[41]可见当年丹府实力之强，资产之雄厚。

（二）清代归化城蒙古积成堂地产业

道光以后，归化城内出现一位蒙古民间地产商即荣穆扎布，其房地产名号为积成堂。道光十三年（1833）之前，积成堂名号鲜见史料。道光十三年，由于生活入不敷出，丹府诺门达赖一系将自己拥有的38块地基全数售卖积成堂主荣穆扎布，将荣穆扎布推上历史舞台。

1.积成堂身份探究

荣穆扎布购买丹府地产事宜出现在土左旗归化城副都统衙门档案中。那么积成堂主荣穆扎布是什么身份呢？相关联的契约一般称荣穆扎布为荣老爷、佐领荣穆扎布、佐领荣老爷、积成堂荣老爷、积成堂荣穆扎布等，可知积成堂主是归化城土默特蒙古佐领。归化城土默特归附清朝后，分为左右两翼，共设12参领，60佐领，60骁骑校。[42]参领、佐领晋升都得引见，地位相对比较高。荣穆扎布首次出现在史料中是在道光十三年（1837），最后一次出现是光绪四年（1878）[43]，荣穆扎布跨道光、咸丰、同治、光绪四朝，风光了40多年。其后积成堂名号继续使用。在归化城副都统衙门档案中，发现一份分家产的册簿和合同约，现实录如下。

史料1-1：叔侄四门分祖遗家产的合同约[44]

立合同分开祖遗家产约人情因先君佐领，所生七子，长子参领纳素克多尔计（已故）生一子纳木吉勒玛，次子喇嘛索诺穆丕勒（已故），三子三丕勒诺尔布（已故），生一子额克哩达赖，四子喇嘛桑噜布，五子参领纳祚特多尔计。生二子，长子催金速隆，嫡子补隆巴彦尔。六子喇嘛密吉克多尔计，七子章楚布多尔计（已故），无子，生一女，兹遵兄命邀同亲友合族共议将五门长子与七子过继承嗣，院内有家佛庙，每年先援过供佛祭品，经资香油一切费用银三十二两整系通义号二十五两，杨隆名下七两，再与喇嘛等分援过地土地租等项另账簿一本，日后照账管业，下余将察素气村牛犋老院内外房屋连场面又连树园子一所，分拨与三门承守管业，东至路面，西至五七门，南至义合兴北北至路，所有家产住房院地、土地租地铺家具、器物、牲畜、衣物、粮石资财等项，叔侄等公同商议，俱按四门四股秉公分拨均匀，此系各出情愿，日后各守自业，永无返悔，恐后无凭，今将各门应分到资产等项一应全行开载明白，并立花账四本各执一本，以为日后证用，惟有马道巷地基从外典来，另有约据可凭外，又有赵椿龄所占空地基一块，亦系三门分到，另书约内外内有借用，补参领印信戳记为凭。

光绪十一年七月初三日立

任全＋

骁骑校德隆额（签名）

参领台吉补延克什（签名） 同中知见

增生杨廷辅代笔（签名）

蒙古额勒哲依（签名）

史料1-2：五门应分家产世业等项册簿[45]

长门应分到太和馆巷内西院一所，正房七间，西房五间，南房五间，西南正房二间半，后院马棚八间，大门一座。此院东至五七门地界，西至三门地界，西北至丹老爷地界……

三门应分到察素村院一所……太和馆巷内路北赵姓空地基一块，东至长门，西至七门，北至丹老爷，南至本巷。……

五门应分到……归化城每年所收市钱并满钱：李德夺每年市钱十五千六百文……

七门，应分到……归化城地铺市钱并满钱：复盛湧每年市钱八千文……

四六喇嘛应分到察素气村地土地租；……孔家营子众姓每年收地基租钱十千零。……

有积成堂与外约据六张，日后任力自办，有（归）化城并煤窠，该外赁项五门应允；有二道河草地一块公用，以上俱系公用。

光绪十一年七月初三日

两份档案资料时间是一致的，都是光绪十一年（1885）七月初三日。史料1-1所记载的七子也与史料1-2记载相同。史料1-1中提到将先君佐领家业分割给后代。而在史料1-2中，所罗列出来的归化城用于出租的地基租户基本都是积成堂的租户[46]，在史料1-2中明确显示保存有“积成堂与外约据六张”。由此可知，这份分家合约和册簿是积成堂佐领荣穆扎布子嗣们的分家记录，也再次印证了荣穆扎布为归化城土默特左翼佐领的事实。

有一则关于荣穆扎布仗官骗债，陷入官司的档案：

史料1-3：催令佐领荣木扎布迅速来案以便讯断的咨文[47]

特授归化城蒙古民事府加五级记录十次都为再行咨催事。案据本城铺民张明呈控佐领荣木扎布仗官抗债等情一案。当经备文二次移咨传令该佐领荣木扎布来案受审，迄今未据前来。兹于本月十三日复，据张明呈称：为仗官骗债，捏具蒙禀移覆，妄推不案，终何得了？再恳申请委员讯追事。缘小的前以仗官恃势，掯骗血债，呈控佐领荣木扎布等情一案，蒙恩备文咨提二次荣木扎布，直觉四品大员，又在印房行走当差；伊子那苏儿倒尔济身膺佐领，亦系四品大员，正在户司行走当差，不案何妨？议捏蒙字禀呈，令户司移覆宪，天支推不案，小的又想户司即荣木扎布，而荣木扎布即户司，所有一切文移公论公办即是自论自办，而户司其如之，何似此仗官硬骗小的？看来无门伸讨，只得再陈下情，伏乞悬准申请都统大人饬发追偿，案无了期施行等情。据此拟合再行咨催，为此合咨贵司烦查，先令文内事理，希即催令佐领荣木扎布迅速来案，以便讯断，幸勿再任迟延，致原告叠呈不休，徒兹烦凟，望速望速，须至咨者。

咸丰七年闰五月十九日（印）咨前事

这份资料明确了积成堂堂主的行政身份，为归化城左翼佐领，官居四品，掌管归化城旗务衙署印房。其子那苏儿倒尔济亦为佐领，任职旗务衙署户司。归化城旗务衙署有户司和兵司两个机构，分管户口田土和命盗斗殴赌博等[48]，显然父子均官居要职。

土默特史研究专家于永发先生的《土默特蒙古族家谱》中转有抄自土默特档案的《荣门家谱》[49]（图1-2），显示了荣穆扎布家族上至乾隆年间，下至1923年谱系。由此可知，道光年间，活跃在归化城的蒙古积成堂地产商，正是具有佐领身份，官居要职，拥有较为显赫家世的荣穆扎布。其后世子孙即为今天的察素齐西园子喇嘛云家。

图1-2 积成堂荣穆扎布家谱[50]

2.积成堂房地产业的兴起

清代道光年间积成堂买入大量丹府空地基，从此开启了房地产事业。

史料1-4：将归化城空地基一块以484两白银卖予积成堂的卖约[51]

立契卖空地基文约人世袭子爵诺们达赖。因己日费拮据，并无辗转，烦人说合，将自己先祖所遗到归化城出赁与三成店东顺城街路北空地基一块，东至宝源碾房圐圙，西北至道，西南至光明斋，空买禄天城楼后墙等，南至官街，北至永兴店，四至分明。今协同本署官员以及己族，自己情愿过票，出卖与积成堂名下，永远为业，同中现受过白银四百八十四两，笔下当交，并不拖欠。立契卖后，由买主自便，与己毫无干涉。嗣后倘有蒙古亲族并赁基民人等（狡）［矫］情争碍者，有本主一力承当，两出情愿，各无反悔，恐口难凭，立此卖地基契约为证。

随龙票一张[52]

道光十三年十月廿九日 诺们达赖（签名）

郝文秀 +

佐领荣穆扎布（签名） 在中人

王福 +

秦锦肃+

史料1-5：将归化城37处地基以3233500文卖予积成堂的卖约[53]

立契卖屋基院文约人世袭子爵诺门达赉。因己日费拮据，并无辗转，烦人说合，将自己先祖遗所遗到归化城出赁与刘显功等道台东地基一块，刘明善道台东地基一块，王合道台东地基一块，陈珍道台东地基一块，周稀顺道台东地基一块，李如松道台东地基一块，任安舒太平街路西地基一块，郝士明太平街路西地基一块，北长成太平街路东地基一块，又一块在□□板申，满光明斋东顺城街路北地基一块，义源长外罗城路西地基一块，李德夺舍力儿召前路东地基一块，复盛兴小东街路北地基一块，复兴贺小东街路东地基一块，义兴盛大南街头道巷路北地基一块，永顺菜铺大桥头路南地基一块，拜永广牛桥东地基一块，万庆恺元牛桥路西地基一块，世兴昌外罗城路西地基一块，恒兴染坊北门里路西地基一块，天成羊店西顺城街路北地基一块，又道台东地基一块，天兴隆大十字路东地基一块，费正亮大桥南地基一块，窦禄牛桥路东地基一块，福恒永大城里路东地基一块，复成和大城里路东地基一块，韩国盛道台东地基一块，刘前功道台东地基一块，赵永昌西顺城街东口地基一块，费殿安大桥南地基一块，隆盛香大南街路东地基一块，田鞋铺大桥路南地基一块，刘景云道台西地基一块，西顺局西顺城街路北地基一块，白玉室西顺城街路北地基一块，马得胜牛桥路西地基一块，尤代书道台东地基一块，共计三十七处，所有四至长阔另有粘单，俱各注明，今协同本属官员及己族，自己情愿过票出卖与积成堂名下，永远为业，同中现受过大钱三千二百三十三千五百文，前者预使过大钱七百零九千文，笔下当交大钱二千五百二十四千五百文，前后俱以清给，毫不短欠，自立契卖后，由买主自便，与己毫无干涉，嗣后倘有蒙古亲族并赁基民人等（狡）［矫］情争碍者，有本主一力承当，两出情愿，各无反悔，恐口难凭，立此卖屋基契约为证。

随龙票一张

道光十三年十月廿九日 诺门达赉立（签名）

郝文秀+

佐领荣穆扎布

王 福+ 在中人

秦锦肃（签名）

此二契约均为绝卖地基契约。出卖者为世袭子爵诺们达赖。拥有子爵身份的蒙古贵族并不多，应该是土默特左、右翼都统一系。我们在于永发的《土默特蒙古族家谱》中发现了诺们达赖的身份。其中有古禄格家谱，其中第四代为著名左翼都统丹津，丹津后裔第八代有诺猛达赖，享有子爵兼男爵身份，应该即上文中的卖地者——子爵诺们达赖。所卖地基为祖遗之产和已经用于租赁的地基。后文中档案史料亦显示，此次荣穆扎布所买地基即为丹府地基。诺们达赖因为日费拮据，并在此前借过荣穆扎布大钱七百零九千文，这次地基买卖发生在蒙古上层贵族之间。值得关注的是积成堂地产业的出现方式。两则卖地契约中提到了一大笔白银和文钱。在乌仁其其格《18—20世纪初归化城土默特财政研究》一文中曾提到归化城的白银和文钱比价。“嘉庆二十二年（1817）的银钱比价，一两合钱一千二百文，同治十一年（1872），一两合钱二千文。”[54]据此推断，按照一两合钱二千文计算，荣穆扎布所买37块地基则大约1600两白银，两次买入共约2000两白银。荣穆扎布何以能如此大手笔购进地基呢？史料中明确提到，“佐领荣穆扎布缘已于道光十三年十二月初一日朋合积成功众财东之本银二千五百两，已过票，置到丹府之产，立有龙票”。[55]即荣穆扎布采用融资方式取得大量财东投资。积成功的出现估计也是源于此，积成功为财东名号。荣穆扎布在其中到底起了什么作用呢？

史料1-6：与荣穆扎布分拨基产的合同约[56]

立分拨基产、清离身力约人积成功众财东谦和当、芝秀堂、怡怡堂伙计郝士俊，缘荣穆扎布于道光十三年十二月初一日在积成功始顶身力一分，屡次合账开出拳股银后，前已经使，迄今自咸丰二年十二月至同治三年二月初六日，经中将积成功应有之产一切算明，除该外讫，净长银二千七百三十二两一钱，按银股人力七股均分，每股应分银三百九十两零三钱。荣穆扎布名下一分，应开银三百九十两零三钱，除使过银二百三十七两三钱四分，净存银一百五十二两九钱六分，号内并无现存，同中以及财伙公议，将积成功公中应有之产分拨清楚，荣穆扎布名下应分到每年应收李德夺钱一十五千六百文，曹永寿钱六千文，四明元钱六千文，又钱三千六百文，以上每年共收钱三十一千二百文，以抵荣穆扎布拳股一百五十二两九钱六分。此宗外，众东家公议，额外又与荣穆扎布按出银五百两，亦无现银，又将每年应收通义号银二十五两，任安锦钱一十二千文，李如松钱一十六千文，北长成钱一十七千六百文，费殿安钱四千文，敦盛祥钱六千文，以上每年共收银二十五两，共收钱五十五千六百文，以抵额外银五百两之项。此基产本系积成功置到之产，前后二项俱已抵讫，今经中较明拨与荣穆扎布经管。至此积成功所有身力，荣穆扎布清结。此系情出两愿，各无反悔，恐口难凭，立此分拨基产清离身力约为证。

同治三年二月初六日

普泽堂

芝秀堂

积成功财东 谦和当 伙计郝士俊公与荣穆扎布立

怡怡堂

刘显功

在中人 索进高

车长安

这份分离身力的合同约非常清楚地说明，道光十三年，荣穆扎布以身力股加盟积成功，获得本银2500两，购进丹府之产。旧时合股经营者，领东的掌柜，自己没有资本，领他人的资本参与经营，除能得到月薪，年终结算还能按顶股的份数分得花红，由于没有资金，只有人力，故称人股，也叫身力股。荣穆扎布朋合几家资财以身力股在积成功中占有一股，并主持地产业。其他财东享有财股，年终七股分成。道光十三年到咸丰二年，积成功有序经营，屡次合账开出拳股银。积成功采用的是融资进行的股份制经营。

这些财东能出资让荣穆扎布参与经营，应该是有一定考量的。清政府规定，归化城蒙古之地是蒙古部众和召庙喇嘛的户口地和香火地，不能蒙民交产[57]，归化城房地产可以在蒙古民众中买卖，受国家控制。而众财东多是汉民，不能出面购得丹府众多财产；荣穆扎布不仅具有蒙古佐领身份，且任职旗务衙署印房，拥有一定便利条件。从其他相关资料也可以得知，荣穆扎布老宅和丹府旧宅比邻而居。[58]从私人角度，也最有利得到丹府旧产。积成功和积成堂名号关系可以做一个认定，财东名号为积成功，地产商号为积成堂。在蒙古族中，能够成立名号，进行商业经营的人很少。荣穆扎布为自己的房地产业开创了一个新的局面，为后世打下了良好的基业。

图1-3 世管佐领福克津额之宗谱[59]

（丹津家谱，时间止于1925年3月）

3.积成堂的业务往来内容

归化城商业发达，人员往来众多，经商住店。来自山陕等地的商民，将归化城作为贸易中转站，最初，不携眷属，也不定居生活。这样，归化城地产业中，房屋典卖非常之少，大部分人都是租赁房屋居住。而归化城为蒙古部落所建，定居房屋极其少。山陕商民更多是来到归化城后，租赁蒙古地主地基，然后自盖房屋居住生活。这也就可以理解为什么归化城地基租赁业兴盛，但所盖房屋大多是土房。积成堂购进丹府的地产，也主要是地基，并出赁地基来获取利益。这是归化城蒙古房地产业的主要特色。

积成堂以归化城民间约定俗成的通用方式——契约，完成地基租赁业务。契约均为白契，纸质随意而定。一般契约为二张，租户和出赁人各持一张。内容包括地基位置，双方权益，地基押金和地铺钱。由于地理位置，空地基大小，地基押钱和地铺钱（亦称地谱钱）不等，有中人作保。从多份契约观察，最初中人多为空地基周围邻居，后来可能出现职业化趋势。

史料1-7：将泰和馆巷空地基一所租予全义和的永租约[60]

立出赁空地基约人佐领荣穆扎布。今将自己置到太和馆巷空地一块，南北俱至道，长一十五丈，东西北宽六丈九尺四寸，中宽七丈尺，南宽八丈二尺，出赁与全义和，永远修盖房屋居住，走路通街，同众言定，现使过押地大钱三百五十千文，其钱笔下交清，每年出地铺钱十四千文，按四标收取，不许长支短欠，亦不许长缩，两出情愿，倘有蒙古民争碍，有佐领荣穆扎布一力承当，恐口难凭，出约为证。

道光二十五年十二月二十六日 立约人

哈扎尔

米超荣 中见人

高鹤峻

此约作为故纸不用，同中另换过租新约

史料1-8：赁到荣老爷西顺城街空地基一块的永租约[61]

立赁空地基约人李成魁，今赁到荣老爷西顺城街路北空地基一块，东至德会荣，西至王姓，南至官街，北至小巷，走道，情愿赁到自己名下，修盖房屋、永远住占，言定每月地基钱一千三百文，按月凭折收取，现使过押地基钱八十千文整。其钱当交不欠，嗣后不许短欠，亦不许长缩，倘有蒙民人等争夺者，有荣老爷一力承当，两出情愿，并无反悔，恐口难凭，立赁空地基约为证。

同治十一年六月十二日 李成魁立+

张应清+

李如嶷+ 中人

张绪+

黄金富+

另换约据，此约不用

图1-4 土左旗档案馆藏清代房地产租赁契约

一般的地基租赁契约没有标明长宽等数据，而是标明四至，如史料1-8：“东至德会荣，西至王姓，南至官街，北至小巷。”[62]关于双方权益也是明确的，租户可以在空地基上修盖房屋、打井栽树等等，一般来讲，许退约不许夺。黄时鉴先生认为这个权力是蒙古人对汉民权益损害的一种保障，说明汉民经常受到损害利益。[63]笔者认为，这或许是汉民权益增长的体现，体现了一种主动性。

关于地基银的收取，归化城的民间空地基契约一般有每月收取，每年收取，除了这些方式外，积成堂一般采用四标形式。清代归化城“银钱账目，向按四季标期清结，与内地按三节不同，每年标期日期，无大差异，春季正月二十二日，夏季四月十八日，秋季七月十七日，冬季十月初九日”。“四标归款之期，在各商界限甚严，不能逾日，否则信用立隳，营业顿归失败，而居民住户，赊欠商家之账，则于标期陆续催收，不以过标之日为严限也。民户欠项，每值过标，多付半数，俟至年终，全数清偿，亦成惯例。”[64]在收取地租基金的时候，不是拿着契约去收取，而是另外有凭折。档案史料中没有见到具体凭折样式，但一般是一个空地基契对应一个凭折。和官房收取不同，官房赁资是租户主动上缴，而民间地产中，赁资主要是租主拿着凭折上门收取。

史料1-8中提到押地大钱和地铺钱。押地大钱看似是对房基的押金，实质上更是对地铺钱所交的押金。上述契约中，押地大钱是两年零一个月的地铺钱。考察其他空地基文约，大部分收取押地钱，也有不收取的。押地钱总数高于地铺钱，但是具体高多少，并不固定。[65]地铺钱实质上是空地基的租金。这个钱数是由时间、地点、经济条件决定。同治五年地基约人刘得善租到道署东的空地基，其押地基钱是150两白银，每年地铺钱白银20两整。这个数额就是比较高的。[66]

地基契约中提到地铺钱中，钱的种类很多，有大钱、市钱、满钱、九二钱、白银等等。清代归化城城市小，人员往来多，中转贸易和长途贸易频繁，白银作为流通货币，相对比较少，因此出台了谱拨银与拨兑钱。拨兑钱也称城钱（亦称城市钱、市钱），是归化城各家钱铺、钱庄，每天早晨去当时在金融组织宝丰社控制下的钱市上做数子，来定额钱的价值。数子就是拨兑钱和谱拨银的比价。[67]相比较而言，拨兑钱不够稳定，也就有了归化城物价比较昂贵之说。“相传乾嘉时以八十抵百，历年递减，至光绪季年，低至一八抵百”，“足百谓之满钱”。[68]但积成堂以及归化城民间房地产交易中，基本没有满钱。官房租金则必须满钱缴纳。积成堂的地产文约中，还提到九二大钱，这是一种民间约定俗成的钱值。当时归化城各行各业所通行的银份也有很大区别。在贾汉卿先生早年采访所记的《归化城金融史话》中提到，如烟茶庄使用的银份叫作茶银，也叫九二银，它的每两单位比价等于谱拨银一两的0.96；货行使用的银分，叫货银，也叫九四银，它的每两单位价格，等于谱拨银一两的0.92966；还有九三银等。但商品互相过账，一般都用谱拨银，民间又多用拨兑钱。[69]

从积成堂地铺押金使用的钱来看，与当时动辄千万两白银的长途贸易相比，清代归化城的蒙古民间地产业绝没有形成大规模态势，即便是蒙古贵族丹津和佐领荣穆扎布尊贵的地位，依然不能改变这个事实。原因之一、蒙古人拥有土地，但不在意商业的经营；二、汉人、回民等移民不拥有土地，自然也不会轻易投入大量金钱用于购买土地。计算经济成本，还不如开饭店、旅店划算。再往深一层次，清朝对土地买卖的规定比较严格，尤其是蒙古人的土地，户口地一般不允许典卖，典卖发生后，清朝可以把户口地重行分配，无嗣绝户者，户口地随时要收回的。清代前中期，土地买卖有契税，租赁则没有税率。所以，尽管归化城后来出现那么多著名的楼院饭店，如晋阳楼等，房地产业也没有形成更大规模。当然，随着历史发展，蒙古人逐渐失去土地，汉民等逐渐拥有土地，情况自然会发生重大变化。

由于年久，归化城民间地产租赁中转租的情况时有发生。但从积成堂所看到的这种情况不多，如果租户转变，多是重新和积成堂签订文约。租户身份一般都是从晋陕来做生意的汉民或回民，也有蒙古人。在积成堂地产业中，地基可以作为资产交易使用，例如借钱。

史料1-9：借到瑞和泰240千文将全义和租金典给的典约[70]

立借钱约人佐领荣穆扎布今借到瑞和泰名下大钱一百四十千文，将全义和占自己空地基一块，每年应收地铺钱一十四千文，情愿赁与瑞和泰，四标收，随带老约一张，又带全义和折，于一个月后，钱到回赎，恐口无凭，立约为证。

咸丰十一年十月初九日又借到大钱一百千文，连前其共借到大钱二百四十千文，同王有彩言定，每年共满作利钱一十四千文，日后钱到回赎。

道光二十五年十二月二十六日 立约

赵瑾

米超荣 中见人

哈扎尔

本院买地基约八张 （约文角一行字）

史料1-10：典到积成堂城里头路东空地基一段的典约[71]

立典地铺借钱文约。蒙古拴柱今典到积成堂祖遗城里头路东空地基一段，出赁于大盛湧住坐。每年应收地铺市钱一十六千文整，其钱笔下交清不欠。三年以外，钱到回赎，如钱不到，不计年限。随带老约一纸，折一个。日后有蒙民亲族人等增碍者，积成堂一面承当，两出情愿各无反悔，恐口难凭，立典地铺借钱文约存照用。

按四标收取。

大清光绪十二年十二月十九日 蒙古栓柱+立

图们（签名）

德老爷（签名） 知见人

纳不腾森+

这是两份不同的借钱文约，都是积成堂所为。史料1-9中发现，从瑞和泰所借之钱，共有两笔，道光年间显然没有清还。文约中记录应该是一个月后还钱，结果在十六年后，钱依然没有还清，反倒又借了另外一笔。这份文约中只是显示了实际情况，并没有对不及时还款有相应的措施，说明民间借据的约束力并不强。值得注意的是，这份典约，所典内容并不是空地基本身，而是空地基所带来的一年14千文租金。更值得注意的是，将地基租金典卖出去，所还的不是借的本金，而是利钱。将来要一次性付给瑞和泰本金240千文，才可赎回老约和凭折。十六年后，地基所形成的租资已经超过当年所借的本金140千文。而在这个基础上，再借100千文，如果积成堂不还本金，八年后，全义和付给瑞和泰的租金又超过了本金。当积成堂要收回这块地基时候，还必须付给瑞和泰240千文。如此推断，积成堂事实上失去了这块地基。

而史料1-10则更明确地说明这件事实。这份文约明确提出是典地铺借钱文约。事实上，后文说是典到积成堂空地基一块。在当时民众心目中，典地铺和典地基是同一件事。规定具体年限是三年以外，三年内是没有权利回赎的。三年以后，随时可以回赎，不论借本金多少，栓柱可以从这块地基上盈利三年租金48千文。如果不能及时回赎，这块地基就等于无限期送给了栓柱。

从以上典约也可以发现，积成堂的这份产业，并不是能过度盈利的产业，也说明在清代归化城民间地产业中，地产买卖不畅通，而是以租赁为主。

积成堂不但拥有归化城的地产租赁，在周边村落也有一定地产，主要是耕地，用来出赁。[72]

4.积成堂的衰落

积成堂风光了几十年后，经历了一系列变故，逐渐衰落下去。

变故之一：积成堂从积成功中分离。

积成堂从道光十三年（1834）开始，朋合财东，形成积成功，历经30年，终于在同治三年（1864），经历了一次重大变化。积成堂从积成功分离，原因不清。档案中，有分割资产签订的契约。

史料1-11：与荣穆扎布分拨基产的合同约[73]

立分拨基产清离身力约人积成功众财东谦和当、芝秀堂、怡怡堂伙计郝士俊，缘荣穆扎布于道光十三年十二月初一日在积成功始顶身力一分，屡次合账开出拳股银后，前已经使，迄今自咸丰二年十二月至同治三年二月初六日，经中将积成功应有之产一切算明，除该外讫净长银二千七百三十二两一钱，按银股人力七股均分，每股应分银三百九十两零三钱。荣穆扎布名下一分，应开银三百九十两零三钱，除使过银二百三十七两三钱四分，净存银一百五十二两九钱六分，号内并无现存，同中以及财伙公议，将积成功公中应有之产分拨清楚，荣穆扎布名下应分到每年应收李德夺钱一十五千六百文，曹永寿钱六千文，四明元钱六千文，又钱三千六百文，以上每年共收钱三十一千二百文，以抵荣穆扎布拳股一百五十二两九钱六分。此宗外，众东家公议，额外又与荣穆扎布按出银五百两，亦无现银，又将每年应收通义号银二十五两，任安锦钱一十二千文，李如松钱一十六千文，北长成钱一十七千六百文，费殿安钱四千文，敦盛祥钱六千文，以上每年共收银二十五两，共收钱五十五千六百文，以抵额外银五百两之项。此基产本系积成功置到之产，前后二项俱已抵讫，今经中较明拨与荣穆扎布经管。至此积成功所有身力，荣穆扎布清结。此系情出两愿，各无反悔，恐口难凭，立此分拨基产清离身力约为证。

同治三年二月初六日

普泽堂

芝秀堂

积成功财东 谦和当 伙计郝士俊公与荣穆扎布立

怡怡堂

刘显功

在中人 索进高

车长安

分析如上契约可知：分拨基产合同约七份。积成功当时的财东加积成堂共七部分，积成堂为身股，四股为银股。人力股，亦称身力股、身股、人身股、人力资本股，俗称“顶身股”“顶生意”，即商业店铺的经理人、掌柜及主要伙友除每年应得的工资以外，还要根据其资历、能力以及对商号贡献大小，可以顶几毫、一厘至一股或两、三股的股份，与财东的银股共同参加分红，并根据其分号、联号的盈利多寡，进行红利分配。顶人力股制的特点是东家出钱，经理和员工出力，经理和员工为资本负责。[74]人力股与银股相对。所谓银股，是开设企业时东家投入用以增值的货币资本。身股为职工以自身劳动加入的股份，享有与银股等量的分红权利。人力股确定方式主要有二：一方式是东家开设店铺时对其聘请的管理人员或核心人物事先言定人力股若干，以合约的形式规定下来。另一方式是企业在经营过程中遇账期分红，由经理根据职工的业绩向东家推荐，经东家认可即可登入万金账，写明何人何年顶人力股若干，从而成为新顶人力股的员工。[75]

这份分拨基产的合同约是以积成堂为主进行的。其他财东的身份不详，但谦和当应该是当铺无疑。而刘显功曾经也从丹府租房居住。[76]地基产业应该不是财东们的主要产业，更像是投资商，而“朋合”二字道出其中关系。积成堂荣穆扎布以身力股参与主管经营。同治三年，其他财东终于撤股。以荣穆扎布所欠四家款项计算，多达3215两白银。从这个数据和当初朋合的2500两白银比较，当初众多财东投入的资金一直在使用，尽管有每年股银分成，但经营了三十多年后，积成堂荣穆扎布已经进行了更多的融资。从财东投入收支来看，负债比值很大，估计这也是众财东撤股的主要原因。

在积成堂的经营管理中，所拥有的被用于收取租金的地基参与到资金链中，并承担了主要质押物的作用。积成堂不能还清融资欠款后，地基成为主要的抵偿品，这在契约中有很清楚的显示。值得注意的是，在分割资产的时候，地基上的租金承担的是本银。而在还款中，地基租金变成了质押物，承担利钱，不代表本金。从地产业运转角度，积成堂保有这些地基的回赎权，而从积成堂所欠数额和质押给对方的地租银比对，地基质押物的租金约为所欠款的七分之一。换句话说，积成堂如果不能在七年之内回赎质押出去的地基，则地基租金产生的利益就超出了所欠的本银数额。这对于积成堂以后的产业发展来看是极为不利的。

在这次变故中，积成堂不是赢家。从理论上来说，积成堂可以赎回地基，后续依然可以很好发展。但毕竟赎回这些地基要很大资产，难度很大。从下文光绪十一年荣穆扎布后裔分离家产簿中看出，同治三年积成堂欠款抵出的产业基本没有赎回。这次积成功分离，积成堂保留了名号，清点了财产，也失去了很多地基产业，受到重大损失，从此衰败下去。

变故之二：积成堂内部解体。

积成堂是荣穆扎布家族的地产名号。资料显示，这个家族还有大量耕地和牧场。清政府以一兵一顷地的规格，赐予归化城土默特部蒙古军民土地，自然积成堂逐渐积累了大量土地。终于在荣穆扎布去世后，招致分家的命运。光绪十一年，家族签订分祖遗产合同，首提“先君佐领”，意味荣穆扎布已经去世。其所生七子中，二子、四子和六子均为喇嘛，这符合蒙古家族的习惯，一个家族中，总有人要做喇嘛，以换取不税和分田的利益。长子和五子为参领，级别高于荣穆扎布。长子、次子、三子、七子均已过世。只留有长子家族，三子家族，五子家族，七子家族共四门参与分拨财产。[77]从所分家产来看，主要是收租耕地和城内房地产基。

史料1-12：五门应分家产世业等项册簿[78]

长门应分到太和馆巷内西院一所，正房七间，西房五间，南房五间，西南正房二间半，后院马棚八间，大门一座。此院东至五七门地界，西至三门地界，西北至丹老爷地界，北至五速兔召地界，南至本巷。……归化城每年所收地铺市钱：并大盛湧市钱十四千四万文，李向阳市钱十千文，费长年市钱四千文，世兴隆市钱十二千文，安永昌市钱二千文，李旺市钱二千文，四明元满钱五千五百二十二文，白润满钱三千三百一十二文……

三门……城里马道巷原置到南瓦房五间，正土房七间，大门一座，典到地基一块，有约为证。太和馆巷内路北赵姓空地基一块，东至长门，西至七门，北至丹老爷，南至本巷。……归化城每年所收市钱并满钱：李成魁每年市钱十五千六百文，承德堂每年市钱八千文，北长成每年市钱十七千六百文，刘保善每年市钱三千文，陈起风每年市钱一千二百文，刘大兴每年市钱一千文，王麟书每年满钱七千五百二十六文……

五门应分到……归化城每年所收市钱并满钱：李德夺，每年市钱十五千六百文，武明，每年市钱八千文，永昌魁，每年市钱四千八百文，李成业每年市钱四千文，王维元，每年市钱二千文，玉英堂，每年市钱七千二百文，闫绳武，每年市钱四千七百文，德厚泉每年满钱五千四百文，王花，每年满钱二千一百六十文……

七门应分到……归化城地铺市钱并满钱：复盛湧，每年市钱八千文，张喜君，每年市钱八千文，曹永寿，每年市钱六千文，刘永安，每年市钱七千二百文，杨德美，每年市钱三千文，硕铺堂，每年市钱五百文，复义店，每年满钱五千四百文，相永隆，每年满钱二千七百四十文

……有积成堂与外约据六张，日后任力自办……

光绪十一年七月初三日

史料1-12中，四门中所得收取自己租银数额远远超出所提到的“有积成堂与外约据六张”[79]，内情不详。唯有的推测是，其中某一个子嗣获得了积成堂的名号。在这个意义上，这次家族解体，意味着积成堂的名号内涵已然变化。

经过两次重大变故，荣穆扎布也已经过世，积成堂以后再没有更大举措，而以积成堂名号的房地产租赁确也一直维持着。光绪年间，积成堂出现一个那老爷和伊习丹增。[80]荣穆扎布有长孙纳木吉勒玛，五子参领纳祚特多尔计，此那老爷估计是其五子，因为参领身份，习惯称为那老爷。在《荣门家谱》中，伊习丹增身份是骁骑校，是荣穆扎布三子的孙子。宣统二年，荣穆扎布长孙纳木吉勒玛一门，受到其他三门后裔的欺凌，积成堂卷入家产争夺官司。[81]民国以后，积成堂名号依然存在，有时候被称为积成堂那仁斋[82]，其家族一直持续到今天。

三 清代归化城移民房地产交易的出现

尽管清政府不允许蒙民交产，但归化城民间社会中，移民房地产交易依然存在。分析开发者的身份，名载史册的就是回民地产商刘明经。《绥远通志稿》记载：“清嘉庆间，有陕省西安回民刘明经者，以贩羊常往来于京绥间，遂占籍归化。”[83]而在《呼和浩特回族史》中则提道：“乾隆时从西安来呼的回回刘二少以贩运‘京羊’致富，嘉庆以后，其子刘明经和另一户回回杨家开始做地皮生意。”[84]显然，经过两代人的发家致富，刘明经积累一定资金，开始房地产买卖，其房地产业经营的规模很大。“他们先后把旧城北门外东西两条顺城街，以及牛桥河岸以东土默持旗参领伊精阿（俗称伊嘎勒达）宅邸以北的大部分地皮全部买了下来。刘明经不仅在北门购得大量地皮房产，另在旧城里驼桥街土默特都统衙门以西，也买进不少房产。”[85]显然，在旧城北门外的地产是刘明经和杨氏回回地产商合资进行。这也铸成了以后双方的地产纠纷，官司打了多年，最终受益的是官府——管理旗民诉讼事务的归化城同知署。嘉庆十年（1805），刘杨房地产官司结案，刘明经胜诉，但最终刘明经将在“归化城北常平仓与牛桥街以及外罗城路东等一带地段置到之房地产，计房三百七十三间，空地基一十六块”[86]，全部献给同知署。同知署由此获得自己的一大块官产。史书记载此事，“明经感于国政清明，公理昭彰”，将地产“悉数报效国家，蒙恩赏给翎顶，优予褒奖，时人荣之”。[87]此后再未见刘明经扩大地产的举措。根据常情推断，刘明经肯定不会因为多年官司胜诉而将所赢来的地产拱手让与官府。何以出现这样的结局呢？在清代嘉庆年间，尽管归化城民间地产业兴盛，但从土地所有权角度看，归化城地权属于国家，蒙古部众和喇嘛召庙享有占有权。而地基上所修建的房屋产权则没有明确法律规定。清廷将归化城土地以户口地方式分配给蒙古部众和召庙。在法律意义上，土地不允许典卖。而刘明经和杨氏回回地产商不仅购买了大量地基，并在地基上建盖了很多房屋。这在法律上已经属于违法，又因此出现房产资产纠纷。这桩官司的裁断权就掌控在归化城同知手里。最终以刘明经出让房地产，获得名誉上的奖赏，而杨氏则以“把围绕清真寺的地皮出散了清真寺”了事。两家都以失败告终。

从刘杨地产官司可以看出，清代移民房地产业不受国家保护，即便能够发展很大的移民房地产业也必然会昙花一现，衰颓下去。

汉移民中也存在房地产买卖。蒙古地产商积成堂朋合的资金财东基本为汉民。《蒙古及蒙古人》中也记载，在扎达海河东岸，有两座临近的天主教堂传教士的住宅大院。这些宅院的土地是“传教士们花了两千两银子从汉人手中买下的”[88]。两千两白银不是小数目，但由于资料限制，我们不能全面了解汉民房地产买卖状况，以及是否有独立的地产商存在。

四 清代归化城民间房地产交易的特点

城市房地产业是城市发展的基本特征。清代归化城民间的地产业和我们今天说起的呼和浩特房地产业有很大不同，归纳如下。

清代归化城民间地产业主要是房产、地基租赁。归化城房地产交易多是买进地基，用于租赁，很少有买卖地基用于谋利的纯经济手段。黄时鉴先生的文章中提到有一些汉族地商，低价买进地基，用于租赁，并且由于蒙古本主无房可住，反过来，又将地基高价出租给地主的情况。[89]这也反映了清代后期，由于蒙古地主过量欠债，无法清偿，逐渐失去土地的情况；而一些汉族商民，积极买进，获得城市土地的过程。但毕竟买进地基所花甚多，承担风险也较大，而地基租赁则不需要太多风险。由此看来，清代归化城民间房地产业非常脆弱。

清代归化城房地产业规模不大，发展较晚，持续时间不长，但其运作模式值得探讨关注。无论是蒙古积成堂，还是回民地产商刘明经，起步都在嘉庆、道光以后，持续时间也不是很长。尤其是蒙古积成堂地产业的运作管理模式，融资入股、按股分成、撤股抵押都具有现代企业的一些特点。尽管昙花一现，却也体现了清代民间房地产业的特质。从参与者的身份分析，蒙民联手，半官半私经营房地产，则反映了土默特地区房地产的地域和民族特点。

房地产交易双方采用历史形成的契约惯例，并逐渐完善。从比较早的口头约定，发展到后来的契约方式。契约内容亦显示，从原来不规定具体范围，到后来四至分明。很多中见人（亦称知见人、中民人）名字在契约中多次出现，说明中见人亦出现职业化趋向。契约收取方式则文约和凭折分开。或每月收取，或每年收取，或四标收取，方式呈现多样化。

清政府没有直接插手归化城民间房地产交易，但民间房地产交易明显受清政府政策约束。清政府律令规定，房地产租赁不同于典卖，不收任何契税。这样就意味着政府基本不参与房地产租赁活动。民间往来的房地产契约均为白契，只要有相应双方的中人即可签订房地产契约，完成房地产交易。但如果涉及司法纠纷问题，则政府权力必定要逐渐渗透进来。

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[1] 《绥远通志稿》第2册卷十七“城市”，第401页。

[2] （清）张鹏翮：《奉使俄罗斯日记》，清刻本。

[3] 《绥远通志稿》第2册卷十七“城市”，第402页。

[4] （清）钱良择：《出塞纪略》，第18页。

[5] 魏渤等：《调查张家口、归化城开辟商埠报告》，《农商公报》第一卷第7册，1915，第10～11页。

[6] 蒙古房地产包括召庙和喇嘛房地产，这部分在下文将进行单独讨论。

[7] 铁木尔：《内蒙古土默特金氏蒙古家族契约文书汇集》，序二。

[8] 土左旗档案馆档案：五门应分家产世业等项册簿，光绪十一年七月初三日，全宗号：80—14—1276。土左旗档案中清代档案全宗号为80，14为分类号，是契约类，1276为件号。民国档案全宗号为79，都是按照年代归类的，没有完全整理出来，所以使用时候，必须注明年代，如79—1—381，1930年。日军侵入归化城的八年，为成纪纪年，全宗号为111。后文档案利用均同，不再另外说明。

[9] 这个问题很多学者有论述。

[10] 中国第一历史档案馆编《雍正朝汉文朱批奏折汇编》（20），第213页。

[11] 《绥远通志稿》第7册卷五十“汉族”，第4页。

[12] （清）钱良择：《出塞纪略》，第18页。

[13] 呼和浩特回族史编辑委员会：《呼和浩特回族史》第一章，1994，第49页。

[14] 呼和浩特回族史编辑委员会：《呼和浩特回族史》第一章，第49～59页。

[15] 张曾：《归绥识略》卷八，第81页。

[16] 郑洛：《抚夷纪略·答虏王求新城开市及不治通事罪》，《明代蒙古汉籍史料汇编》第2辑，第150页。

[17] 《清世祖实录》卷七十七，顺治十年秋七月辛酉。

[18] 《清圣祖实录》卷一百五十九，康熙三十二年五月庚戌。

[19] 《清世祖实录》卷一百四十三，顺治十七年十二月己亥。

[20] 《清圣祖实录》卷一百七十七，康熙三十五年十月丙申。

[21] 中国第一历史档案馆编《雍正朝汉文朱批奏折汇编》（10），第840页。

[22] 中国第一历史档案馆编《雍正朝汉文朱批奏折汇编》（20），第213页。

[23] 转引自卢明辉《清代北部边疆民族经济发展史》，黑龙江教育出版社，1994，第172页。

[24] 清政府认为，归化城土默特部是带地投诚，清政府又以户口地等形式将土地划给蒙古部众。

[25] 张曾：《归绥识略》卷三十三“土默特”，第394页。

[26] 张曾：《归绥识略》卷三十三“土默特”，第394页。

[27] 土左旗档案馆档案：租甲兰伊三官庙街房5间的租约，乾隆十年四月二十九日，全宗号：80—14—41。

[28] 土左旗档案馆档案：户司为报送收支四柱注销清册的呈文（满文），嘉庆二十二年十一月，全宗号：80—46—432。

[29] 土左旗档案馆档案：旗务衙门库存旧管新收动支实存数目册（满文），道光十一年十一月，全宗号：80—45—22。

[30] 土左旗档案馆档案：旗务衙门库存旧管新收动支实存数目册（满文），道光十七年十一月，全宗号：80—45—23。

[31] 土左旗档案馆档案：土默特旗库正项银两收支动用清册，同治十一年七月，全宗号：80—6—125。

[32] 土左旗档案馆档案：土默特旗库库存正项银旧管新收各项动用实存数目清册，同治九年十一月，全宗号：80—6—127。（本书土左旗档案满文注释内容转引自乌仁其其格著《18—20世纪初归化城土默特财政研究》）。

[33] 张曾：《归绥识略》卷二十六“宦绩”，第244页。

[34] 张曾：《归绥识略》卷二十六“宦绩”，第244页。

[35] 张曾：《归绥识略》卷二十六“宦绩”，第244页。

[36] 张曾：《归绥识略》卷六“古迹”，第70页。

[37] 《土默特旗志》卷四“法守”，第243页。

[38] 铁木尔主编《内蒙古土默特金氏蒙古家族契约》，中央民族大学出版社，2011。该书是土默特参领金氏家族房地等契约的汇编，其中多次提到营坊道等地的房地基为祖遗户口地。由此知道，清廷将归化城及周围土地均以户口地形式划分。

[39] 土左旗档案馆档案：将归化城37处地基以3233500文卖予积成堂的卖约，道光十三年十月廿九日，全宗号：80—14—213。

[40] 土左旗档案馆档案：租到丹府诺大人太平街路西空地基一块的永租约，全宗号：80—14—204；租到丹府诺大人道署衙门东空地基一块的永租约，全宗号：80—14—205；租到丹府诺大人道署衙门东空地基一块的永租约，全宗号：80—14—206；租到丹府诺大人太平街北栅外空地基一块的永租约，全宗号：80—14—207；租到丹府罗大人名下牛桥西南空地基一处的永租约，全宗号：80—14—184；租到丹府罗大人道署东空地基一块的永租约，全宗号：80—14—1108；租到丹府罗大人道署东空地基一块的永租约，全宗号：80—14—1109。

[41] 土左旗档案馆档案：将归化城空地基一块以484两白银卖予积成堂的卖约，道光十三年十月廿九日，全宗号：80—14—212；将归化城37处地基以3233500文卖予积成堂的卖约，道光十三年十月廿九日，全宗号：80—14—213。

[42] 《土默特旗志》卷九“职官考”，第271页。

[43] 土左旗档案馆档案：租到积成堂荣老爷道署东空地基西半边的永租约，光绪四年十二月初九日，全宗号：80—14—564。

[44] 土左旗档案馆档案：叔侄四门分祖遗家产的合同约，光绪十一年七月初三日，全宗号：80—14—640。

[45] 土左旗档案馆档案：五门应分家产世业等项册簿，光绪十一年七月初三日，全宗号：80—14—1276。

[46] 下一子目会陈述具体情况。

[47] 土左旗档案馆档案：催令佐领荣木扎布迅速来案以便讯断的咨文，咸丰七年闰五月十九日，全宗号：80—4—448。

[48] 《土默特旗志》卷九“职官考”，第271页。

[49] 于永发：《土默特蒙古族家谱》，《呼和浩特文史资料》第9辑，第56页。

[50] 根据于永发的《土默特蒙古族家谱》谱七绘制，《呼和浩特文史资料》第9辑，第56页。

[51] 土左旗档案馆档案：将归化城空地基一块以484两白银卖予积成堂的卖约，道光十三年十月廿九日，全宗号：80—14—212。

[52] 关于龙票，没有更多资料予以说明，综合所看到的归化城副都统衙门档案，只看到丹津所售之地拥有龙票，当是清政府赋予蒙古贵族土地的凭证，并是身份地位的象征。

[53] 土左旗档案馆档案：将归化城37处地基以3233500文卖予积成堂的卖约，道光十三年十月廿九日，全宗号：80—14—213。

[54] 乌仁其其格：《18—20世纪初归化城土默特财政研究》，第197页。

[55] 土左旗档案馆档案：借到普泽堂本银将自己收吃永顺菜铺等银钱典给的典约，同治三年二月初六日，全宗号：80—14—434。

[56] 土左旗档案馆档案：与荣穆扎布分拨基产的合同约，同治三年二月初六日，全宗号：80—14—432。

[57] 《土默特旗志》卷七（第261页）中提到，“禁止民人折算典当蒙古地亩”，“民人交纳租息之房屋地基外，不得添盖房间，再招游民，违者均照私募开垦治罪”。

[58] 土左旗档案馆档案：五门应分家产世业等项册簿，光绪十一年七月初三日，全宗号：80—14—1276。

[59] 于永发：《土默特蒙古族家谱》谱三，《呼和浩特文史资料》第9辑，第56页。

[60] 土左旗档案馆档案：将秦和馆巷空地基一所租予全义和的永租约，道光二十五年十二月二十六日，全宗号：80—14—292。

[61] 土左旗档案馆档案：赁到荣老爷西顺城街空地基一块的永租约，同治十一年六月十二日，全宗号：80—14—513。

[62] 土左旗档案馆档案：租到荣老爷道署衙门东路南空地基一块的永租约，同治十一年六月十二日，全宗号：80—14—513。

[63] 黄时鉴：《清代包头地区土地问题上的租与典——包头契约的研究之一》，《内蒙古大学学报》（哲社版）1978年第1期，第2页。

[64] 《绥远通志稿》第4册卷三十二“金融”，第668页。

[65] 黄时鉴：《清代包头地区土地问题上的租与典——包头契约的研究之一》，《内蒙古大学学报》（哲社版）1978年第1期。该文提出押地钱同地租的关系，基本上是押地钱交的多，地租量就小，押地钱交的少，地租量就大。其利用的地契是归化城土默特右翼蒙古族的地契，也就是清代归化城土默特的契约关系，故有考察关联。

[66] 土左旗档案馆档案：租到荣老爷道署衙门东路南空地基一块的永租约，同治五年八月二十四日，全宗号：80—14—1208。

[67] 贾汉卿：《归化城金融史话》，《内蒙古文史》第12辑，第171页。

[68] 《绥远通志稿》第4册卷三十二“金融”，第660页。

[69] 贾汉卿：《归化城金融史话》，《内蒙古文史》第12辑，第174页。

[70] 土左旗档案馆档案：借到瑞和泰240千文将全义和租金典给的典约，道光二十五年十二月二十六日，全宗号：80—14—293。

[71] 土左旗档案馆档案：典到积成堂城里头路东空地基一段的典约，光绪十二年十二月十九日，全宗号：80—14—652。

[72] 土左旗档案馆档案：将孔家营村地基一块转给董德的合同约，同治六年四月十八日，全宗号：80—14—471；将孔家营村地基一块转给周富的合同约，同治六年四月十八日，全宗号：80—14—473；将白塔尔村西北街地基一块租予张斗银的租约，同治十一年三月二十五日，全宗号：80—14—510。

[73] 土左旗档案馆档案：与荣穆扎布分拨基产的合同约，同治三年二月初六日，全宗号：80—14—432。

[74] 卢忠民：《近代北京商业店铺中的人力股制度》，《中国经济史研究》2008年第3期，第60页。

[75] 卢忠民：《近代北京商业店铺中的人力股制度》，《中国经济史研究》2008年第3期，第60页。

[76] 土左旗档案馆档案：租到丹府诺大人道署衙门东空地基一块的永租约，道光十一年十一月，全宗号：80—14—205；租到丹府诺大人道署衙门东空地基一块的永租约，道光十一年十一月，全宗号：80—14—206。

[77] 土左旗档案馆档案：叔侄四门分祖遗家产的合同约，光绪十一年七月初三日，全宗号：80—14—640。

[78] 土左旗档案馆档案：五门应分家产世业等项册簿，光绪十一年七月初三日，全宗号：80—14—1276。

[79] 土左旗档案馆档案：五门应分家产世业等项册簿，光绪十一年七月初三日，全宗号：80—14—1276。

[80] 土左旗档案馆档案：租到积成堂那老爷太平街空地基一所的永租约，光绪三十二年四月十八日，全宗号：80—14—860；赁到积成堂伊习丹增牛桥街空地基一块的永租约，宣统三年八月二十日，全宗号：80—14—1012；赁到伊习丹增口袋房巷地基一块的永租约，宣统四年三月二十九日，全宗号：80—14—1024。

[81] 土左旗档案馆档案：呈控本族骁骑校谦津苏隆恃势夺产逼寡改嫁的案卷，宣统二年二月十八日，全宗号：80—4—766；呈控本族骁骑校谦津苏隆恃势夺产逼寡改嫁的案卷，宣统元年五月，全宗号：80—4—767；再控本族骁骑校谦津苏隆恃势夺产逼寡改嫁的案卷，宣统元年九月十日，全宗号：80—4—768。

[82] 土左旗档案馆档案：永远出赁太平召前西巷空地基的契约，全宗号：79—1—400，1942。

[83] 《绥远通志稿》第4册卷三十四“官产”，第779～780页。

[84] 《呼和浩特回族史》第一章，第66页。

[85] 《呼和浩特回族史》第一章，第66页。

[86] 《绥远通志稿》第4册卷三十四“官产”，第779～780页。

[87] 《绥远通志稿》第4册卷三十四“官产”，第779～780页。

[88] 这段资料记载于《蒙古及蒙古人》第二卷，第125页，文中明确提到教堂地基购自汉民，但从所在地理位置看，恰是回民所在的居住区。当然这并不一定意味着怀疑这段资料的真实性。这笔巨大支出也存在疑问，这块土地是属于典卖还是绝卖呢？

[89] 黄时鉴：《清代包头地区土地问题上的租与典——包头契约的研究之一》，《内蒙古大学学报》（哲社版）1978年第1期，第2页。