序

2018年夏天的一天，国家行政学院的副教授马秀莲《透视保障房：美国实践、经验与借鉴》的书稿放到了我的桌上。我觉得她的研究对于中国的住房问题有重要意义。

中国将近四十年的住房制度改革，取得了巨大成就：解决了大部分城镇家庭的住有所居问题，并且积累了可观的资产；使城市面貌发生巨变；最后，基本建立了适应市场经济体制的住房制度。但是这些改革也带来了一定的问题：房价太高；供应结构不合理；住宅的居住属性被扭曲；杠杆率很高，存在较大的金融风险，等等。

针对这些问题，改革措施有多种，其一是开征房产税，另一是进行大规模的保障房建设——这正是本书所关注的主题。我在住建部任职的后期，已经开始讨论扩大保障房建设。2005年，住建部的一份抽样调查显示，仍有约1000万户城镇低收入家庭住房条件困难，成为需要重点解决的对象。2007年，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，加大了解决城市低收入家庭住房困难工作的力度。到“十一五”（2010年）末，全国实际开工建设保障性住房1600多万套，超额完成任务。随后，中国又设立了公租房制度，将保障房覆盖到更加广泛的夹心层（中等偏下收入群体、城镇新就业职工、稳定就业居住的外来人口等），并且在“十二五”期间完成了约4000万套保障房的开工建设任务。

现在我们已经建起了体量巨大的、租赁为主的保障房。接下来的问题是：如何运营管理好这些保障房，使之长期可持续？熟悉老公房失败的人，都知道这个问题的重要性。本书因此有重要参考价值：它从透视美国经验的角度，回答了这个问题；因为如何使保障房长期可持续，也是美国公共住房运营管理中遇到的最大问题，80年的美国保障房变迁都围绕这一核心问题展开。

本书提供的经验是，美国的公共住房新建时都很好，但是由于长期可持续的运营管理机制不到位，一二十年后，慢慢就蜕化成了贫民窟，或者运营不下去了。然后开始改革，美国先后尝试了开发商提供、社会组织提供，最后构建起了一个政府、企业、社会组织多方参与、公私联手、合作治理的共生系统。这些经验对于中国非常重要。中国应该选择性地加以借鉴，并在此基础上，积极探索中国特色的政府监管、市场运作、高效持续的管理体制，创新运行模式、落实运行资金、提高服务效能，着力破解保障房长期可持续运营管理的难题。

本书是热情与经验相结合的产物。马秀莲自己也在书中提到，一个偶然的契机，刚从美国留学回来不久的她，被卷入中国如火如荼开展的保障房建设研究中。之后，她持续热情地投入，先后两次到美国实地调研，撰写专栏；数年持之以恒地研究中国住房问题；然后才有本书的辑集出版。在本书里，她将美国80年里保障房成功与失败的经验教训，以第一手调研（而不是第二手资料）的形式，呈现给大家。图文并茂，有叙有议，有记者白描式的描写（得益于她原来的记者功底），也有学者细致缜密的分析（得益于她现在是一位住房研究学者），相得益彰。当然，更重要的是这本书所提供的宝贵经验借鉴。

在住房政策领域奋斗近十载，“安得广厦千万间、大庇天下寒士俱欢颜”是我们这些政策制定和执行者的心愿；严谨、认真的学者——如马秀莲者——也有同样的初衷。他们的工具，则是通过将学术研究和经验现实相结合，撰写更多对于政策制定者、实践者，以及其他研究者和普通大众都有所裨益、启发的书籍。那么，这本书就是其中之一。

2018年7月

住房和城乡建设部原副部长、党组副书记

中国房地产业协会会长