四 中国房地产市场仍有较大发展空间

（一）房地产市场发展基本历程

中华人民共和国成立以来，伴随着中国经济发展战略和体制的演变，中国城市房地产的发展也经历了几个显著不同的历史阶段。1978年以前，随着社会主义改造的完成和计划经济体制的确立，中国确立了高积累、高储蓄、低消费的发展战略，国民经济的资源更多被用于生产而不是生活。根据《中国固定资产投资统计资料（1950—1985）》，1950—1956年，非生产性建设投资占总投资总额的比例平均达到35.5%，住房投资占总投资额的比例达到9.9%；而在1957—1977年，这两个数字分别降至18%和5.53%。这一发展战略使得中国的城市化滞后于工业化，城市化率低，同时城市住房供给严重不足，到1977年，全国城市平均每人居住面积仅有3.6平方米，比1952年的4.5平方米还少0.9平方米。

1978年十一届三中全会之后，与社会整体的改革步伐一致，城市房地产市场也一步步转向商品化改革。1980年6月颁布的《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式宣布允许住房商品化政策，城市房地产市场中开始出现越来越多的市场化成分。1991年11月颁布的《关于全国推进城镇住房制度改革的意见》明确指出要逐步实现住房商品化，发展房地产业，将住房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。不过，1978—1998年的城镇住房市场一定程度上仍然是一个“双轨制”的住房分配体系，党政机关、事业单位和国有企业仍然保留了大量的实物住房福利分配制度，商品化住房主要集中在非公共部门。1998年，部分为了对冲亚洲金融危机对中国的冲击，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），要求从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，这对房地产市场的改革和发展起到重要作用。

经过几十年房地产市场的蓬勃发展，特别是1998年城镇住房市场化改革以来，居民的住房条件得到很大程度的提高，同时，住房价格出现持续十多年的大幅上涨。因此，长期以来一直有关于中国房地产市场泡沫风险的担忧。特别是在2015年前后，由于彼时中国房地产市场库存的攀升，部分研究从中国整个社会的住房存量的角度认为中国的住房供给已经基本饱和，需警惕未来住房供给过剩的风险。这种说法常见的一个论证数据基础是人均住房面积这一指标。2016年中国城镇人均住房面积已达到36.6平方米，农村人均住房面积已达到45.8平方米，这与一些发达国家已经十分接近（如日本、韩国等），因此，从这个角度出发认为中国的住房供给已相对饱和。

但是，人均住房面积这一指标存在较大问题，此指标经常与这个国家或地区人口的密集程度有较大关系。显然，一个国家或地区国土面积相对人口越少，人口密度越高，人均住房面积就倾向于越小。此外，人均住房面积指标并不能很好地衡量住房质量。本章从国际比较的视角分两个角度讨论中国的房地产市场所处的发展阶段问题，第一个视角是中国房地产市场的库存状态，第二个视角是中国住房的条件和质量。

（二）房地产市场的库存

从国际比较看，中国的房地产库存仍明显低于世界上一些典型国家或地区。本章整理了美国、法国、西班牙和中国香港历年的新建住房库存（待售）与当年销售的数据，并与中国的结果进行对照（见表3-1）。

从表3-1可以发现，首先，1999—2018年，无论是平均住房库存压力，还是库存压力的最大值或最小值，中国均明显小于其他几个国家或地区。中国的平均待售/销售只有0.27（即去化周期为0.27年），是美国的54%，法国的33%。2018年，中国的待售面积/销售面积只有0.17，也远远小于以上几个国家或地区的同期水平。这一结果表明，不应高估中国的房地产市场的库存压力，相比其他国家或地区，中国房地产市场总体仍处于相对供不应求的状态。其次，库存压力与房价增速明显负相关。从表3-1最后一列可以发现，以上国家和地区的住房销售价格增速与库存压力均有明显的负相关关系，相关系数从最高的-0.91到最低的-0.38。若采用滞后1年的库存压力与房价增速做相关系数，各个国家仍然是负的相关系数，显示库存是房价的先行指标。这也解释了为何中国的房价增速相对较高，关键还是相对紧张的供需关系造成的。

（三）住房条件与质量

如前所述，人均住房面积这一指标存在一定问题，不能很好反映住房的质量。国际比较时，一般常用包括人均住房间数、住房内的设施条件（如厕所、厨房所用燃料等）等指标，来更准确地反映居民住房的质量。在OECD的幸福指数（Better Life Index）指标体系中，有关住房条件是采用人均住房间数和住所是否有基本卫生设施（抽水马桶）。这两个指标比人均住房面积能更好衡量人们居住条件是否过于拥挤，是否有独立的生活空间，以及是否卫生方便。其中，OECD国家的平均人均住房间数是1.8间，97.9%的人居住在有抽水马桶的住房里。

因此，本书用人口普查数据，整理了这两个指标，并与OECD的一些国家和地区作比较（见表3-2）。即使中国的人均住房面积已经接近日本等发达国家，但在人均住房间数和住房条件上，中国仍明显落后：2015年中国的人均住房间数为1.15间，而房屋内有独立抽水马桶的比例只有53.7%，中国的人均住房间数和住房有独立抽水马桶比例基本均是欧美发达国家水平的一半左右，即使是巴西这样的发展中国家，其使用抽水马桶的比例也达到93.3%，明显超过中国的水平。

综上所述，不管是从中国住房市场的库存情况看，还是从中国居民的住房条件看，中国的住房市场并未明显超过自身的发展阶段和发展水平，中国住房条件提升和住房市场发展仍有很大的空间，相比其他国家或地区，中国房地产市场总体仍处于相对供不应求的阶段，单纯使用人均住房面积这一指标的讨论是有误导性的。因此，在可预见的范围内，中国房地产市场或将继续维持总体的相对繁荣，房地产投资增速仍会显著高于总体的固定资产投资增速。从政策角度来看，我们或许应改变对中国房地产市场的一些不正确的认识，认识到中国居民的住房需求尚未得到充分满足、中国的房地产市场发展并未明显超出自身的经济发展水平、中国房地产市场仍有很大的发展潜力，避免被关于房地产市场泡沫的过分担忧束缚了手脚，最终从政策上阻碍了房地产市场的发展和居民住房条件的进一步改善。